论房地产的优先购买权思维导图

首先，基于物权产生的优先购买权未必一定是物权，基于债权产生的优先购买权也不一定是债权。优先购买权既不是物权也不是债权，如果说它是物权，它既不符合是用益物权的特征也不符合是担保物权的特征，只能说它具有物权的某些特征。再者，优先购买权是一种机会权利也即是期待权，优先购买权能否行使取决于出卖人。如果出卖人永远不出卖其标的物或转让其权利，那么优先购买权人就没有机会来行使他的优先购买权，从而使优先购买权无法实现。而物权却没有这一性质。如果将优先购权定性为债权，则优先购买权的法定性与债权设定自由原则互相矛盾。债权效果得由当事人自由设定，但优先购买权的效果则由法律作了划一的强行规定。因此，笔者不赞同以“物权优先于债权”原则来解释优先权冲突的问题。

其次，我国台湾学者谢哲胜曾经指出，从经济分析的角度来看，应当认为承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权，才比较符合经济效益的观点。这是因为，若使共有人基于共有关系而优先购买共有物，根据买卖不破租赁的原则，租赁物所属权的变动并不会对承租人对于不动产的使用关系造成影响，因此，不动产的所有和不动产的使用分离的状况并不会因买卖关系的发生而受到影响，而不动产所有和使用相分离从经济效益上衡量要低于所有和使用相结合的经济效益。但是，承租人的优先购买权优于共有人的优先购买权时，也会发生不效率的结果。举例来说，共有人之一出卖共有物，在共有人为二人的情况下，如果另一共有人优先购买，就可以消灭共有，使不动产的所有权归属于一人。一般认为，较单独所有而言，共有是较无效率的。也就是说，当承租人优先于共有人购得共有物从而获得所有和使用较高的效率的时候，同时也会使租赁物仍然为共有物，造成另一个方面的经济上的低效率。但这两者无法准确的衡量，因此笔者认为也不能单纯的从经济角度来解决优先购买权竞合的问题。

第三，从立法者的价值观和立法取向出发，会根据实际情况的不同设定一些优先购买权为物权，而另一些为债权。以台湾地区《土地法》为例，从第34条规定“各级政府为创设自耕农场需用土地时，经行政院核定，得依左列顺序征收之，其地价得以土地债券给付”可以看出，土地共有人的优先购买权仅有债权的效力；而该法第104条规定，“基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买之权。房屋出卖时，基地所有权人有依同样条件优先购买之权。其顺序以登记之先后定之。前项优先购买权人，于接到出卖通知后十日内不表示者，其优先权视为放弃。出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人”中的地上权人、典权人或承租人的优先购买权则具有物权的效力。究其立法本意，便会发现“台湾现行土地政策之避免土地畸零以及所有权分散系对农地及空地而言，如土地上已由第三人建有房屋，即无保护基地共有人，使其优先承购其他共有人应有部分的必要”，故台湾地区《土地法》第104条的优先购买权较共有人的优先购买权优先。虽然我国大陆民事立法并未根据不同情况明确共有人的优先购买权应为何种性质，但是可以参照台湾地区做法，在司法实践当中做出适当的司法解释，以解决优先购买权竞合的问题。