业主权利冲突下的物业公司管理义务思维导图

原告陈某系上海某小区15号楼602室业主，被告上海Y房地产开发有限公司(以下简称Y房产)系小区开发商，被告上海L物业管理有限公司(以下简称L物业)于2007年7月起负责小区物业管理。原告入住该小区后，发现其所在的15号楼和24号楼之间存在篮球场，其认为拍球产生的声响会严重影响休息，遂向L物业等有关单位反映，L物业在篮球场上注明了开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理。

其后，原告又要求撤除该球场，但始终未果，原告遂诉至法院，其认为即使在指定的开放时间，原告和其他业主也需要休息、生活，篮球场的噪声已经严重损害了原告和其他业主的身心健康，故请求：1、判令两被告撤除设立在该小区15号楼、24号楼之间的篮球架；2、判令两被告赔偿精神抚慰金1元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告Y房产、L物业均辩称，其没有实施对原告的侵权行为，请求驳回原告的诉讼请求。

经法院审理查明，在被告Y房产提供的规划总平面图上，小区15号楼和24号楼之间，确有一半场篮球场。该篮球场现为开放式半球场，未进行营业性出租或其他用途。

诉争焦点

本案的争议焦点之一在于被告L物业是否具有拆除小区公共篮球场的义务？L物业作为物业公司本身不是小区公共篮球场的建设者，也不是所有者，其对于该篮球场的运营负有何种义务，是否应成为本案被告并承担责任，系本案所要判断的重点问题。

法院判决

一审法院判决驳回原告陈某的全部诉讼请求。判决后原告不服提起上诉。二审法院判决驳回原告上诉，维持原判。

判案分析

第一，物业公司对于业主权利冲突具有一定的管理义务。行使业主权利应在必要的限度内进行，否则将会与其他业主的权利产生冲突，并发生对其他业主权利上的妨害。对于业主针对共有部分行使共有权而与其他业主权利发生冲突的，因物业公司对于共有部分负有物业管理义务，且若物业公司能够以一定措施、行为协调该项冲突，排除妨害的，物业公司对此即负有管理消解义务。

第二，物业公司的管理义务以能够消除业主权利冲突为限。物业公司的管理义务并非没有边际，其不仅要将越界的权利进行必要约束，也要保障该项约束不至于矫枉过正，故物业公司管理义务的履行应以权利冲突中出现的妨害排除为限，即只要在履行管理义务中设置的一定约束可以消除妨害，物业公司即不得再加重该项约束。