如何认定拆迁房屋残值“一房二卖”思维导图

万盛区法院认为，被告张某擅自将房屋残值出售以谋求额外利益，其行为具有过错；被告梁某、刘某明知张某的房屋应当由政府统一拆除，却买下房屋残值谋利，且在拆房过程中缺乏安全常识和排危技能，对傅某的死亡亦有相应责任，傅某在拆房过程中操作不当是导致其死亡的重大原因，遂判决被告张某、梁某、刘某分别对傅某的死亡承担30%、 10%和20%的赔偿责任，傅某自行负担40%的责任。

被告张某不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。

本案争议的焦点为被告张某是否应当承担对傅某死亡的赔偿责任，其关键在于被告张某是否将拆迁的房屋残值进行了“一房二卖”，即在明确放弃房屋残值并获得残值补偿金的情况下，擅自将房屋残值出售以谋求额外利益，促成傅某等人实施拆除行为。如果擅自出售属实，被告张某的行为则具有过错，应当承担赔偿责任。

被告张某在庭审中提供了安置协议书、征地办通告、对证人张某的调查笔录及两名证人当庭作证，用以证明自己没有出售给他人私自拆房，但安置协议书及征地办通告只能证明房主若擅自请人拆房或自行拆房，其后果由行为人自己承担；而两名证人虽参与了村社在事故发生后组织本案原、被告进行的调解工作，但证人王某表明系听见被告张某称自己未收到过1100元的残值出售款，证人叶某则称没有听见提起出售的事情，两人的证词均不能构成对被告张某的丈夫收下1100元之事(被告梁某陈述该款系交给被告张某的丈夫)的反驳；调查笔录因仅系书面证词而证人未当庭作证，故法院对被告张秀英的辩称意见未予采纳。同时经法院调查获知，在村社调解时被告张某及其丈夫曾承认收下了被告梁某给付的1100元残值出售款，而在傅某等人拆除被告张某房屋的过程中，被告张某曾到拆房现场观看，足以推翻被告张某所称系傅某等人未经其允许私自拆房、自己从搬迁后至本案事故发生时一直未去过拆房地点的辩解。二审中被告张某认可其妹妹在村社调解时确实曾拿出1100元钱准备退还给被告梁某，同时辩称自己妹妹当时并不了解真实情况，只是为了解决纠纷才擅自作的决定，但该辩解缺乏证据支持，同时也与常理不符，未能得到二审法院采信。

综上所述，法院确认被告张某将房屋残值以1100元出售给傅某等人的事实，并据此作出了判决。

在日常生活中，许多民事行为的双方当事人缺乏法律意识，一旦发生纠纷，证据的收集将相当困难。本案中房屋残值的买卖，就是由于交易双方以口头方式成交，造成了法庭上各执一词的局面。在这种情况下，纠纷产生后的村社调解相对于审理阶段而言，因距离纠纷时间空间较近、知情人参与数量较多，实际上起到了固定证据、弥补民事行为的任意性造成证据匮乏性的作用。因此，笔者建议加强基层组织、人民调解组织对纠纷发生后第一时间的调解并作好相应笔录，以帮助法院查明案情，作出公正判决。