万达的转型之路：从重资产到轻资产 思维导图

重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。

重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。从经验看，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺。从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。

万达做轻资产是为了加快发展步伐。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年，一旦城市化进程结束，大规模发展机会就没有了。轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

万达集团董事长王健林在昨天的签约仪式上说：“我们双方的合作，开启了行业崭新的模式”。万达通过和万科的合作,可以集中精力加快实施轻资产战略，而“万万合作”这种强强联合的模式无疑也将会对其他房企带来震撼性的冲击。(文/寒曦曦)