房地产销售方案思维导图

①以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅与美化商场整体布局;

② 与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值，利于销售;尤其是针对返租销售的客户，铺位总值要小;

③除一层临街铺位外，其余二层铺位应为全开放式设计，满足视线通透及统一经营的要求;

④依据大型批发商场经营的卖区与走道划分要求及使用原则;考虑消防人流疏散;

⑤依据主力客户需求较小铺位的市场特征，主力铺位以小开间为主，除一层临街铺外，主力旗舰店的商铺之销售建筑面积控制在25～50平方米区间，售价控制在15～45万之间。这样可降低销售风险，提高销售速度;

⑥力争使所有走道两侧均为卖区铺位，避免产生冷通道，保持连续;

二、销售价格策略原则：

二 )、 基本目标均价

为了回避风险，可选用如下方式：开始采用一个保险的售价，商铺销售方式如果为返租的话，为了补偿返祖给投资者的损失，可把商铺的价格上浮30-50%，甚至100%，如表一这个价格适用在前期认购登记,视市场反应再做调整。在筹备期和前期认购登记期，宣称均价为XX /平方米，看市场反应决定正式内部认购售价。 定价说明：

三)、各期价格提升策略：

预计销售全程至少提价3次以上。首先执行认购登记价格，正式内部认购时提一次价，幅度可稍大，正式内部认购后，在广告策略和各种营销手段的支持下，视市场反映的热烈度即时决定是否提价，不管如何，应至少提价2次，以最大限度的营造热销现象。至于提价的幅度可根据销售中所体现出来的消费者能接受的幅度极限来确定，提价最终以促进销售为目的，任何提价都不能阻碍销售。提价的形式有两种，一是通过折扣提价，二是直接提高表价。本项目销售过程中建议以折扣提价为主，提高表价为辅的提价方式。

内部认购与正式开盘后价格要有明显区别，以便形成良好的口碑;

售价表不公开发放传销方式销售给老业主价格优惠 公开认购前期我们采取低价位入市的策略，不论何种付款方式。在此期间内认购的客户将享有折扣点的优惠。

公开发售后期

我们采取低价位回升入市的策略，把物业的入市最低价调整，我们可以选一些朝向楼层相对较差的铺位进行炒作制造低价位入市(制造假象)，一般来说，相邻物业间的价格在几百元钱/平方米的差价不怎么吸引人，但如果相邻物业相差在4-5千元/平方米以上，则就可以明显让感觉到真正的优惠。

采用"低开高走"递增策略，给物业足够的升值空间;

对于返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司的情况，其操作应当说是非常可行的。下面我们以一组数据来说明：

铺位总价：15万 首 期：7.5万 贷 款：7.5万 月 供：851元 年 供:851×12=10212元 如果公司提供8%的投资回报率(返租率)：

今后五年之内，客户需每月向银行交纳851元(10年共计交纳851×12×10=10.212万元)，五年之后则根据自己的意愿，可自营也可对外出租，按目前同类商场的租金状况，本项目的租金可望在开业后三年之内达到如下平均水准：

十年返租对客户来讲有更强的吸引力，可以降低投资总额。十年返租对公司来讲，可以在前十年赚回来。 我们在销售时直接在售房款总额中减去十年租金(总款的80%),但与客户签定补充协议，前十年经营权归我们。 ⑴对客户

从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。

①、十年的租金两次(每5年一次)返还，直接降低了客户的资金压力。 ②、十年的租金两次(每5年一次)返还，可以合理的避税。 十年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：80%×4%=3.2% 十年租金的租赁税可以避免，金额为：80%×17%=13.6% 总计可以避税：3.2%+13.6%=16.8% 相当于客户前十年收回了80%+16.8%=86.8% ③、客户十年后回报率高达53.4%

④、购买50万的商位按揭只有7.5万元，大大的降低了投资门坎。

D、分区域配合方案操作

(1) 从速组建专业商场经营管理公司对未来的商场进行管理，从发展趋势看，投资者越来越看重商场的经营管理，而商场本身能经营好才是物业竞争的根本。因此，具有长远眼光的公司必须考虑商场的经营问题，要考虑经营者的问题，并尽可能形成共同投资共同管理商铺，实行风险共担、利益共享，而不是一卖了之。

(2) 从增加商场附加值的角度出发，建立商场经营者、管理者的高级会员俱乐部(商会)，使商家在本商场内有一个聚会和交流生意的常设地址，令商场业主享受到超于其他商场的优惠条件。

(3) 利用上述两点建立起来的优势，安排各种社会活动，树立商场品牌形象。