评估商业房地产投资价值思维导图
评估商业房地产投资价值
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思维导图大纲
评估商业房地产投资价值思维导图模板大纲
收益法基本原理
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站等。
收益法的分类
收益乘数法
含义：收益乘数法是一种较为粗略的方法，它以估价对象未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象的价值。
公式可表达为：房地产价值＝年收益×收益乘数
报酬资本化法
含义：报酬资本化法是一种较为精确的估价方法，它通过预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象的价值。
用公式表示为：
测算步骤
1.预测净收益；
2.求取报酬率；
3.运用收益法公式计算收益价格
预测商铺的年净收益
净收益测算的基本原理
净收益的测算常基于租赁收入来进行
其原理可公式化表述为： 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 ＝有效毛收入×（1-运营费用率）
区分实际收益与客观收益
实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。
测算净收益
公式:净收益＝有效毛收入×（1-运营费用率）
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