土地增值税法（一）思维导图
纳税义务人、征税范围、税率、应税收入、扣除项目基本介绍
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思维导图大纲
土地增值税法（一）思维导图模板大纲
2、征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3.存量房地产的买卖。
应征
1.转让国有土地使用权
2.地上建筑物及其附着物，连同国有土地使用权一并转让
3.存量房地产买卖
4.除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与
5.房地产抵押期满，以房抵债
6.单位之间交换房地产
7.合作建房建成后转让
8.房地产开发企业的房地产投资、公司改制、合并、分立中的房地产权属变化
不征或暂不征
1.继承房地产
2.房地产赠与（直系亲属、承担直接赡养义务人、公益性赠与）
3.房地产出租（无权属转移）
4.房地产抵押期内（无权属转移）
5.房地产代建行为（无权属转移）
6.房地产评估增值（无权属转移）
7.非房地产公司的重组、公司改制、合并、分立中房地产的权属变化
免征
1.个人之间互换自有居住用房地产
2.合作建房，建成后按比例分房自用
3.因国家建设需要被政府征用、收回 的房地产
4.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%
5.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置 住房或公租房，且增值额未超过扣除项目金额20%
6.个人销售住房
1、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
3、税率—
唯一的四级超率累进税率
4、应税收入
简易计税：
应税收入＝含增值税收入－增值税应纳税额
一般计税：
1.先计算增值税销项税额＝（含增值税收入－地价款）÷ （1+9% ）×9% 2.应税收入＝含增值税收入 - 销项税额（抵减后的销项税额）
5、扣除项目
房地产开发企业5项
1.取得土地使用权支付的金额
适用新建和存量房
地价+契税+过户费等
逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
2.房地产开发成本
适用新建
（1）土地征用及拆迁补偿费（包含土地征用费、耕地占用税）（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（排污费）（5）公共配套设施费（6）开发间接费用（周转房推销）等
3.房地产开发费用 即销售、管理、财务三费
适用新建
1.能提供金融机构证明的：=利息+（1+2）×5% 2.不能提供金融机构证明的：=（1+2）×10% 注意：全部使用自有资金、没有利息支出的，按2扣除 房地产既有贷款、又有其他贷款、只能1或2选一种
既不同于会计处理、也不同于企业所得税的费用扣除
利息扣除注意三点： 1.提供金融机构证明 2.不能超商业银行同期同类贷款利率 3.不包括加息、罚息
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业：扣“一税两费”（城建税、教育费附加、地方教育附加）
地方教育费看政策，不是每个省都可以扣
印花税，以前在管理费用 中核算22年改到税金及附加科目，但教材未改
凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除； 否则，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建、教育费扣除
5.其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20％扣除
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％
注意免征和不征的区别思维导图模板大纲
应税收入=营改增前全部收入+营改增后不含税收入思维导图模板大纲
非房地产企业，不适用这条思维导图模板大纲
沪公网安备 31011502019485号
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