应如何区分婚前婚后买房五种情况下的财产归属思维导图

买房的先后在法律上和婚姻最大的联系就是夫妻共同财产的认定，根据婚姻法17、18条规定，婚前取得财产为个人财产，婚后取得为夫妻共同财产，而夫妻共同财产要是万一离婚的话是要分对方一半的，即使当初对方没在房子上花一分钱。因而，婚前买房，房子写了谁的名字，就属于谁。

结婚前男方买房，应属于男方的婚前财产，因此假如离婚，房子应归属男方，除非把房子做夫妻共同财产的公证；结婚后买房，如果还是男方出钱的话，在办房产证的时候，根据新规定，若夫妻双方都在场，且女方要在场签字，那么应是夫妻双方共用财产。

杨某即将踏入婚姻的殿堂，男方父母准备为他们结婚出全款买房，女方则负责装修家具的钱款，杨某困惑房产证上面可否写她的名字？并且怎么样才能最大限度保障女方的婚姻权益？

由于是杨某另一半的父母出全资购房，婚姻法第二十二条指出：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。也就是说，如果男方父母为购置房屋出了全资，也没有明确表示房屋是赠与夫妻二人，那么房子是赠予男方一人，杨某没有份。

但是，如果是婚后男方父母全资买房，没有明确表示是赠予男方一人的话，房子是赠予夫妻二人的，为夫妻共同财产。

2012年2月15日，张某（男）与李某（女）通过网络认识并确定恋爱关系。2012年3月18日，双方约定共同购买房屋一套作为结婚之用。由于李某之前未购房可以享受首套房政策，双方商定以李某的名义购房。然而，好景不长，张某和李某在交往过程中性格差异较大，矛盾不断，双方遂于2012年5月终止恋爱关系。但之后原本用于结婚的房屋如何分割未达成协议，李某以张某恋爱期间的赠与为由拒绝返还张某支付的购房款。

一对打算离婚的夫妻张某和孙某最近就因为房产分割，闹起了纠纷，打起了官司。据了解。2004年，张某与孙某步入婚姻殿堂，可谁想10年过去了，两人都觉得这婚姻已没必要再维持，决定离婚。可是当两人分割财产时发现，房产问题成了麻烦事。张某与孙某结婚后，住在男方张某贷款买的房子里，这是两人唯一的房产。张某认为，该房产系婚前他签的购房合同，首付也是由他支付的，因此，房产属于他的婚前财产，和孙某没有关系。孙某则认为，虽然房产首付是张某婚前个人出的，但是首付款仅占当时房产的两成，剩下的八成房款是贷款，是两人婚后共同偿还的，因此房产属于婚内财产，有她一半。目前房子由购买时的50万元，涨到了140万元。张某要房子，得给她70万元。这个房屋该如何分配呢？

律师点评：《婚姻法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方当事人不能达成协议的，可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷的款项及其相应的财产增值部分根据相关法律规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

本案中，房屋判给张某，而共同还款部分作为债权债务处理，增值部分根据双方婚后还款比例予以分割，张某需按比例将共同还款部分及房屋的增值款补偿给孙某，并承担未来剩下贷款的还款义务。

最近，邹先生和妻子闹离婚，两人最大的争议是妻子名下的一套房产。该房产是邹先生妻子婚前购买，购房款是妻子以及她父母共同支出，且没有贷款。不过，该房产的产权证是在邹先生夫妻俩登记结婚之后才办理下来。对此，邹先生认为，不动产以登记为准，既然该房产产权证是两人婚后取得，那应属婚姻关系存续期间所得，因此应按夫妻共同财产分割。但他妻子不同意，她认为该房产是其婚前个人财产，跟邹先生无任何关系。

点评：判断房屋所有权，不仅仅是看其何时获取产权证，更重要的是何时、何人支付的购房款，因为支付购房款是取得房屋产权的实质要件，领取房产证则是取得房屋产权的形式要件。

本案中，邹先生的妻子已在婚前购买涉事房屋，表明在婚前已完成了取得房屋产权的实质要件。婚后领取产权证，只是对已经存在的实质要件，赋予了形式上的证明。当然，对于夫妻婚前以及婚前的财产，夫妻间可以通过书面的形式来约定归谁所有，但邹先生夫妻间没有约定。因此，该房屋不能作为夫妻共同财产分割。

[1]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》