张翠珍诉周志勇单方出卖双方同居期间建造的房屋无效案思维导图

被告：周志勇，男，30岁，土家族，住址同上。

第三人：李红兵，男，31岁，土家族，住张家界市永定区普光商场宿舍。

张翠珍与周志勇于1991年开始同居生活并生育一子。同居生活期间，双方共同出资修建房屋一栋。1994年10月12日，周志勇将该房屋以8万元价格出卖给第三人李红兵，并在张家界市房屋交易所办理了房屋过户手续。李红兵在办理该房屋的土地使用证手续时，被张翠珍发现，张即向张家界市国土局申请要求停办，并于1995年10月向张家界市永定区人民法院起诉。

原告张翠珍诉称：我与周志勇在同居生活期间，由我父及胞兄资助，与周共同修建房屋一栋。1994年9月，周强令我写下属于我的房屋给他的便条，我便外出打工。1994年10月，周在我不在家不知情的情况下，将房屋出卖给李红兵，我现要求法院判决该买卖关系无效。

被告周志勇答辩称：我是在张翠珍同意的前提下才将房屋出卖给李红兵的，我们双方已在有关部门办理了房屋过户手续，房屋买卖应确认有效。

第三人李红兵述称：我购买周志勇房屋是双方自愿的，且在有关部门办理了有关手续，应认定房屋买卖有效。

审判 永定区人民法院经审理查明：张翠珍与周志勇于1991年12月开始同居生活，同居生活期间生育一子。1993年4月，张翠珍父亲与胞兄共同将位于本市教场居委会后溶街的一块宅基地让予张翠珍，张与周遂共同出资在此宅基地上修建房屋一栋。1994年9月5日，张翠珍与周志勇发生矛盾，周迫使张书写未签名的便条一张，内容为：“自愿将房屋送给周志勇和儿子”。张于当晚便将此事告知了胞兄张林彬。张林彬于次日迫使周志勇写下一张便条，内容为“昨天张翠珍写给我的一切条子作废。”此后，张翠珍即外出打工。1994年10月12日，周志勇趁张翠珍外出之机，将属于共有的房屋以8万元价格卖给第三人李红兵。周志勇与李红兵共同在张家界市房屋交易所办理了房屋产权过户手续。其后，李红兵在办理土地使用证手续时，被张翠珍发现，张即向张家界市国土局申请要求停办，故土地使用证一直未更改户名。

永定区人民法院认为：张翠珍与周志勇在同居期间修建的房屋，系双方共同出资所建，理应属双方共同财产。周志勇采取不正当手段私自出卖共有的财产，侵犯了张翠珍对该房屋的所有权，其行为无效。张翠珍于1994年9月5日给周志勇写下的便条，因是受周志勇协迫所写，不是其真实意思表示，不予认可。第三人李红兵购买此房属不知情，没有过错，房屋买卖关系依法确认无效所造成的损失，应由周志勇承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(三)项、第七十一条、第七十二条第一款之规定，于1997年7月23日判决如下：

评析

此案在审理过程中，存在两种截然不同的意见。第一种意见认为，周志勇将房屋以8万元价格卖给第三人李红兵，虽然侵犯了张翠珍的合法财产权，但考虑到该房已到房地产交易部门过户，具备房屋买卖合同的要式条件，且李红兵对该房屋已实际占有使用，为保护第三人合法权益不受侵犯，应认定该房屋买卖合同有效，张翠珍的损失由周志勇补偿。

第二种意见认为，周志勇以欺诈手法，将与张翠珍共同所有的房屋擅自出卖给李红兵，是无效民事行为，其房屋买卖关系无效。周志勇出卖共同财产的行为，侵犯了张翠珍对该房屋共有部分的财产所有权。无效的民事行为从一开始就是无效的，而不管买卖双方是否办理了过户手续。故应宣布该房屋买卖关系无效，第三人李红兵的损失由周志勇负责补偿。

判决采纳了第二种意见，具体理由如下：

责任编辑按：

共有有按份共有和共同共有之分，同居形成的共有也不例外。如何认定是按份共有还是共同共有，可依下列原则认定：当事人有约定的，按约定认定;当事人没有约定的，主张按份共有的一方应当证明是按份共有，证明不了的，应当认定为共同共有(这是推定，对当事人双方均公平合理)。本案原、被告就争议的房屋没有约定是哪一种共有。一般来说，在房屋上的产权关系，应当在房屋产权登记和房屋产权证上如实记载反映，使之具有公示性。但如产权登记和产权证记载与实际关系不符，法院可据事实和法律要件如实认定。故本案争议房屋产权如仅登记为被告一人所有，也不妨碍法院认定为共同共有的性质。区分按份共有和共同共有的目的，在于处分共有财产时的法律后果不同;按份共有人可单方处分自己的份额;共同共有人在共同共有关系存续期间，不能单方处分共有财产，那怕处分的份额未超过或等于自己在共同共有关系解体时应分得的份额。这是因为，按份共有人是按照各自的份额对共有财产分享权利，分担义务;共同共有人对共有财产的权利和义务及于全部共有财产。这样，按份共有人处分共有财产，就其应有份额的处分是有效的，超过部分无效;共同共有人不经全部共有人同意而为处分行为，该处分行为全部无效。

其次，本案处理交织着静态的所有权关系和动态的交易关系，对这两种关系冲突时如何从法律上调整，是本案处理所要考虑的主要问题。根据民法理论及有关立法例，当这两种关系发生冲突时，法律上更注重保护交易关系，即设立有善意取得制度来保护交易关系。所谓善意取得，是指无权处分人将其占有的财产转让给第三人，如果第三人取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求该第三人返还财产，其所受损失应由处分人赔偿的制度。显然，在该制度下，处分人虽然是无权或越权处分，但为维护交易安全，法律上特为善意第三人设定合法交易的效果，即善意第三人即时取得交易物的所有权，对于原权利人所受损害，则以处分人负损害赔偿责任予以弥补，以平衡各方利益。善意取得下何为善意，是该制度的核心问题。善意就是不知情，即受让的第三人在受让财产时不知处分人为非财产所有人或无权处分人。本案事实表明，在买卖争议房屋之前和过程中，及至产权过户中，第三人李红兵均不知该房屋属原、被告共同共有，或虽知共同共有但显示的证据表明原告同意，否则，主管部门是不会为其办理产权过户手续的。法院认定第三人购买此房不知情，没有过错，其即应属善意第三人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案的情况正好和该司法解释的情形一样，因此，本案的处理结果应是维护第三人李红兵取得房屋所有权的效力，由被告赔偿原告的损失，而不是被告与第三人的买卖关系无效，被告向第三人返还购房款(也即第三人返还房屋)。

最高人民法院的上述司法解释中所承认的善意取得制度，与传统的善意取得只适用于动产转让不同，其所指的共同财产，包括动产和不动产在内。因此，在我国民法体系中应设立的善意取得制度，究应只适用于动产转让，拟或在一定条件下也适用于不动产转让，应从实务上多加探求。