8000亿元保障房资金何来 律政企精英话依法投融资思维导图

今年，全国计划开工保障性住房1000万套，需要1.3万亿元的资金投入。其中的5000亿元资金将由各级政府筹集，而剩余的8000多亿元则需通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。

“这8000亿元怎么来，就是论坛要讨论的问题。”浙江省房地产业协会会长唐世定说，我省今年将新开工18万套保障性住房，大部分资金需要开发商通过投融资解决。“哪些社会机构可以投入、怎么投入，如何筹集民间资金等，在中央的政策里都没有明确下来。这就要求法律界人士在现有法律法规和政策的框架中，对房地产投融资进行法律把关。”

“要使保障性住房建设可持续，就要制定出让开发商、政府、百姓都能得到实惠的制度。”中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任姚欢庆介绍说，目前比较常见的是BT或BOT模式。BT模式即“建设—移交”。承建方以全额垫资的方式建项目，建成后移交业主，业主分期付款偿还项目资金。BOT模式即“建设—经营—转让”。政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。北京、上海、广东等地相继试点，国家也出台了一些政策文件，明确了这些模式的法律地位。

但一旦发生争议，BT投资人依旧面临法律风险。作为BT投资人投资建保障性住房的补偿，政府常以土地使用权作担保，或给予税收优惠。而此类担保或优惠往往会因违反法律法规而无效。“BT融资必须在现有的法律框架内，通过完善合同文本来实现法律风险控制。”

这种大众化投资，能吸引中小投资人的资金，化解了财政负担过重和贷款等风险，已被很多国家采用。“但目前在我国，这种融资方式可依据的法律法规只有《信托法》《信托公司管理办法》，缺乏专业法律。房地产信托业务管理办法的制定，尽管从2004年起就被提上议程，但一直未能出台。所以，我国房地产投资信托的制度和结构尚未确定和建立。”王文德说。