破产财产包括已办理预售登记的房屋吗思维导图

如果完全按照《破产解释》第64条的规定，已预售登记的房屋当然属于破产财产，预售登记并不改变房地产开发公司对其享有的所有权，仅仅是公告买受人对相关不动产的优先购买权利。但参照《破产解释》第71条的除外规定，预售房产也可能被排除在破产财产之外。

按照《破产解释》第71条第6项的规定，如果预售房屋已经交付的，则其必然不属于破产财产，即便并未进行最终的产权转移登记，买受人也完全有权要求债务人或者管理人继续办理相关手续，将其债权请求权转化为物权。

但是反过来看，房屋尚未移交时，却不能必然得出系争房屋属于破产财产这样的论断，其还需要具体结合第71条第4、5项的规定进行具体分析。

《破产解释》第71条第5项规定，当特定物进行买卖且买受人已经足额支付价金的情况下，该特定物并不属于破产财产。因此，判断预售房屋是否可以援引该项规定被排除在破产财产之外，一是看房屋是否属于特定物，二是看买受人是否已经足额支付房款。

首先，就特定物的判断而言，在建房屋进行预售的必须满足一系列要求，其中就包括获得建设工程规划许可证和预售许可证。规划许可材料会对房屋的大体结构进行明确，包括独立部位的分割，而预售许可材料中，则包含已分割部位的暂测面积和室号等信息，而这种划分在法律上构成特定物的界定。

其次，关于预售房屋房款支付的问题。按照通常的购房实践来看，大部分买受人会选择先付定金，房屋交付后支付第二笔房款，在办理产权登记后支付尾款。如果采取这种先办理产证再付清全款的方式，则在上述假定的房产开发商破产的情况下，所预售的房屋不能被排除在破产财产之外。当然，如果买受人愿意承受合同风险，在房屋过户，甚至交付之前便支付全款的，则依据第5项规定，相关房产可以被排除在破产财产之外。

《破产解释》第71条第4项规定，除权利人放弃外，有优先权的财产不被纳入破产财产范围内。此时，就涉及到对预售登记是否属于优先权利的认定。

我国并未有统一的优先权制度，所谓优先权更多地是经由部门法进行表述。而在破产制度中，最为明确的享有优先受偿权利的主体包括破产费用权利人和共益债务权利人。而在破产涉及的不动产物权权利人中，担保物权人（如抵押权人）一方面因为担保物权本身的存在，另一方面因担保物并不属于破产财产，因而享有优先权。

那么，预售房屋登记人所享有的预登记权利，是否属于优先权呢?

《城市房地产管理法》要求所有预售房屋必须进行登记，但该法并未明确预售登记可以对抗第三人。不过我国《物权法》第二十条规定，预告登记（预售登记即属于预告登记一种，当然笔者也注意到有人认为预售登记与预告登记存在本质不同，笔者对此不甚赞同，但在此不表）是为了“保障将来实现物权”，由此不难得出，预告登记具备对抗第三人的属性，也就是说其属于具有优先权的债权。

不过需要特别说明的是，预售登记权即便作为债权具有优先权，但当碰到诸如抵押权等担保物权时，其无法对抗物权。此时，相关不动产可能仍因属于已设定担保的不动产而不属于破产财产，但相关的权利人为担保物权人，而不是预售登记权人。

但是，笔者也注意到最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中，赋予买房人高于工程承包人更为优先的受偿权，同时建筑工程的承包人的优先受偿权又优于抵押权和其他债权。该条批复虽然与一般法理相冲突，但因具有现实的社会意义，其规定在破产过程中如何具体操作，值得关注。

有财产担保的债权并不属于破产债权。

中国破产法表述担保权所用的术语是“有财产担保的债权”，有财产担保的债权与担保权是两种不同角度的认识。前者指债权请求权;后者指对担保财产享有的物权支配权。两者的区别在于权利的侧重点不同，在债务人或提供财产担保的人破产时，并不是在所有情况下附担保的债权人实行担保权比行使债权请求权更为有利。担保债权人直接行使债权请求权时，其债权就可以直接作为破产债权参加破产财产的分配。《企业破产法（试行）》第30条第1款规定：“破产宣告前成立的无财产担保的债权和放弃优先受偿权利的有财产担保的债权为破产债权。”这就是说，中国的破产债权是无财产担保的债权或者放弃担保权的债权。有担保债权被排斥在破产债权之外。

对于附担保债权，破产法没有作形式上的要求。破产财产所需要的申报和确定程序，对担保权都不适用。只要担保权符合民事实体法的规定成立并生效，就可以不作为破产债权参加破产财产的分配，直接就担保的财产行使担保权而获得清偿。但是，有财产担保债权与破产债权之间并没有绝对不可逾越的鸿沟。

宣告破产时破产企业经营管理的全部财产。包括破产企业的固定资产，流动资产以及其他财产权益，破产企业为国有企业的，国家授予其经营管理的财产也属于破产财产。破产企业在破产宣告后至破产程序终止前所取得的财产。包括在破产清算期间，破产企业的债务人所偿还的债务；由于企业破产而收回的投资，联营的收益和权利；由于破产企业的无效行为而由人民法院追回的财产等。应由破产企业行使的其他财产权利。这是指在破产程序结束时清算组尚未收回的应由破产企业行使请求权而获得的财产，已作为担保物的财产不属于破产财产。

[1]《中华人民共和国物权法》 第二十条

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》

[3]《中华人民共和国企业破产法》 第三十条

[4]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》