中国“租赁”概念之混乱思维导图

如果你要查字典来了解租赁的概念，你就错了。不管是“租”还是“赁”都有出租的意思，不像“买卖”这个词组，买是“买入”，卖是“卖出”一买一卖指同一个交易。租赁这个词可看不出“租入和租出”的区别。租赁只有动词词意和名词词意的区分。在中文里动词和名词是没有区分的，这就给我们带来更多的困惑。

租赁到底是什么？首先要从法律层面来定义。其实法律上目前并没有对“租赁”的严格定义，只有在《合同法》中“租赁”是与“合同”一起定义为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。业内通常的说法这就是“租赁”的定义。笔者过去也是这样认为的，但现在看来认识上是有错误的。因为“租赁”毕竟和“租赁合同”有区别。不能用“租赁合同”这个词解释“租赁”。

笔者以为“租赁”就是：在约定的条件下，以支付租金的方式使用他人资产。不管是什么样的租赁，都不会脱离这个范畴。

但是到具体的操作时，租赁到底是什么概念又引起混乱。比如《合同法》中有“租赁合同”与“融资租赁合同”专门的章节，如果引入到租赁的法律定义时就很难使用一个正确的名字。

比如说，人们把“租赁合同”中的租赁模式解释为：传统租赁、实物租赁、出租服务。意思都对但不严谨。就“传统租赁”来说似乎最合适，但现代社会传统租赁也加入会员制、保证金等内容。现在这方面没有监管（普遍认为传统租赁不需要监管），出问题的也都在这里；“实物租赁”也不严谨，虽然大部分租赁标的物都是实物，一是现代租赁物并不一定都是实物，政府提倡的经营管理上的租赁就是一种权益租赁。二是其他租赁模式也都有实物在里面；出租服务好象更准确，有人又咬文嚼字地“说服务”是一种行为，怎么能出租呢？到现在也找不出合适的名称从法律上解释租赁。

经过深入研究，笔者认为租赁的方式不管千变万化万变不离其中：关键看租金的计算依据在什么地方。如果是以承租人占压出租人物件和提供的服务计算租金的，就适用《合同法》中租赁合同。如果是以承租人占用出租人资金的时间计算租金和提供服务的，就适用《合同法》中的融资租赁合同。这种分类在英文里更明确一些：前者叫Rental，后者叫Lease。

至于使用什么名词从法律上解释这个行为，还要看即将出台的《融资租赁法》。据传一旦这个法律出台，租赁合同要从《合同法》中取消，其内容转入民法，融资租赁合同也从《合同法》中取消，其内容转入《融资租赁法》与国际接轨。到时租赁和融资租赁的法律定义就出来了。那时就不会引起概念上的混乱。

从会计准则的角度看租赁的定义。《企业会计准则——租赁》中对租赁的定义是：租赁，指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。仔细看，租赁会计准则实际上是融资租赁会计准则。因为在定义的下一条中就解释租赁的内涵：租赁期，指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。一般只有融资租赁才具有这种特征，因为撤消就意味着提前还款，而融资租赁公司资金来源都是不可撤消的。承租人提前还款会给租赁公司带来损失。租赁公司说别人的资金我做不了主。

传统租赁（姑且用这个名词代替）就没有这个问题。合同可以随时撤消，租赁物件可以立即转移给新的客户使用而不涉及第三方的利益。租赁公司可以说：我的设备我做主。

会计准则把租赁分为融资租赁和经营租赁。确定实际上是会计处理的一种法律标准。符合某种条件按融资租赁的会计处理方式，符合另一类融资租赁条件用经营租赁的会计处理方式。如果你抱着传统租赁的概念看租赁会计准则，你会是一头雾水。

尽管经营租赁的会计处理方式与传统租赁的会计处理方式一样，但不能说经营租赁就是传统租赁。因为会计准则确定的租赁方式都是以承租人占用出租人资金计算租金的标准进行会计处理的。之不过会计准则里的融资租赁实际上有两个概念，基本全额融资和部分融资的融资租赁。前者按融资租赁会计处理，后者按经营租赁会计处理。

就是这里频繁地使用经营租赁，而且还和传统租赁的会计处理方式一样，因此目前把经营租赁当作传统租赁来称呼的不仅有学者、政府管理部门，很多的企业也是陷入这个怪圈内不可自拔。

正是因为会计方面的理解混乱给税务方面带来的混乱。经营租赁是会计准则中的一个会计处理方式的概念，税务部门的文件也很明确。在营业税中没有经营租赁的名词，只有在所得税的文件中，才能找到经营租赁的名词。因为这种租赁方式的会计处理涉及到税务部门的所得税税收。

租赁是个幼稚行业，负责税收的官员大部分没有接触过租赁，对自己上级指定的税收政策很难理解，加上错误的概念在里裹乱，因此在执行时各说个的道，各念个的经，让企业无所适从。就连国家税务总局内部机构之间，主管部门个阶段的人对中国租赁的税收政策都有不同的解释。这就是错误的概念带来错误的结果。融资租赁的优势就是在税务筹划，没有统一明确对租赁有独特的税收政策，中国的租赁业永远也长不大。

好在通过融资租赁的立法过程，人才立法部门、政府行政主管部门和司法部门都清楚地认识到这些问题，并从法律、会计准则和税收政策上有重大调整和改进，租赁业的希望又在前头。

（来源：中国租赁网）