解构汉斯公司资本运作体系思维导图

在起步之初，汉斯也与其他开发商一样，通过借款进行开发。但是在一次将所有净资产都投入一个项目后，汉斯深感这样做的风险过大，于是决定开辟新的融资渠道。汉斯开始寻找投资者，例如美国的养老基金和其他国家的投资机构，来取代以往的借债经营；而汉斯自己通常只投入总投资的10%~30%。这样，汉斯既可以分散风险，又可以同时运作更多的项目。

毕业于哈佛商学院的杰夫里在20世纪80年代初进入汉斯公司。虽然对建筑业并不熟悉，但在融资方面，杰夫里显然青出于蓝而胜于蓝。他把这一财务制度进一步深化。

“为了减低萧条期的冲击，我们的财务制度规定，借贷比例只有10%左右，其余的由我们自己出资或者从机构投资者那里得到投资，而不是借债。”汉斯欧洲地区的执行副总裁迈克尔（Michael J.G. Topham）解释道。

从此，汉斯彻底颠覆了传统的融资手段，创造了全新的汉斯模式。通常情况下，汉斯项目的运作遵循两个基本原则：一、汉斯的投资比例为10%~30%；二、汉斯负责项目管理，分配20%的利润。

在杰夫里的带领下，汉斯进一步扩大了合作伙伴的范围，更注重资金的来源，寻找一流的合作伙伴，包括基金。逐渐地，汉斯公司同一批个人和机构投资者结成了合作伙伴，共同创立了用于海内外房地产开发和收购的投资基金。

进入20世纪90年代，由于新融资模式的顺畅运作，公司自有资本有限的问题对汉斯说来已不存在。1994年至今，汉斯公司在世界范围内融资超过50亿美元。可以完全由汉斯公司调配的外来资金超过10亿美元。汉斯旗下目前总共有十几只基金。

在欧美传统房地产市场出现泡沫危险时，汉斯发起建立了“新兴市场房地产基金”，进入不断涌现的新兴市场。

在具体运作中，汉斯负责找项目，美国西部信托负责理财，摩根士丹利负责为项目完成后设定合适的退出机制。

“新兴市场房地产基金”一般能实现15%～25%的回报率，投放方向主要取决于摩根士丹利、美国西部信托的宏观走势研究。先是对国家级别、城市级别的调研，在圈定相对目标之后，对该地区政局状况、货币价格走势、经济增长动力做深入分析。

具体到产品层面，则是由汉斯的市场调研机构完成。汉斯会借助当地权威的第三方调研机构。

从资金流向，到选点落地，汉斯公司的模式是典型的资本与操盘手之间的合作。

基金在做投资之前，会对地产商以前开发过的所有项目进行严格的考察。地产商要获得基金投资，首先要给基金投资委员会演示以前所有的项目，律师要对地产商过去所有的业绩、业务往来的银行等进行全面了解，对团队里参与基金运作的人进行周密的考察。

基金确定投资后，还要对项目进行管理；如果这期间有任何违规的事情，有任何不透明、不规范的做法，会立刻对地产商进行处罚。

基金管理方每个月要召开两次例会，对项目的进展进行跟踪、管理，并要求有可信的国际中介机构出具报告，以避免可能存在的潜在风险。基金管理方每年还要两次派会计师来审核。