租赁权的物权化比较研究思维导图

一、租赁权的物权化在各国民法中的规定

租赁权的物权化在各国的民法上都是一个比较重要的问题，我国《合同法》第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力。”即无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，无论是动产租赁还是不动产租赁，租赁权都具有对抗的效力。从各个国家和地区的立法与判例来看，对租赁权物权化的规定情况如下：

普鲁士民法规定租赁先于买卖，即动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。

在德国民法上，尽管将租赁权视为债权，但却承认因租赁物占有的转移发生对抗力。《德国民法典》第535条规定的租赁形式上具有双务契约的债权构成，就包含了承租人对于标的物因交付而取得直接的支配权，即使用权。

瑞士债务法及日本民法都规定，租赁经登记时，亦有对抗力。瑞士债法上租赁权的对抗力，较德国民法弱，只承认标的物受让人承担契约的继续或承租人与出租人同为登记时，租赁权有对抗力。在不动产的租赁上，受让人只能依法定预告期间，终止租赁契约。日本民法上虽然将租赁权规定于债权章，但判例一向为保护租赁权，而强调租赁权的不可侵性。依建筑保护法以承租人所有经登记的建筑物为要件，而有对抗力。依家庭法以承租人受建筑物的交付为要件，而有对抗力。依农地法亦以受农地的交付为要件，而有对抗力。

法国民法规定，对于建筑物及农地的租赁契约，如果是以公证书或有确定日期的证书的，原则上有对抗力，承认“买卖不破租赁”原则，但双方当事人在契约中另有约定的除外。

在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权。动产承租人，因交付而相当于物权的地位。

我国台湾地区“民法”，对于不动产租赁，因地上权的登记，即变为物权。即使未进行登记，台湾地区“民法”也规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”以及“出租人就租赁物设定物权，致妨碍承租人之使用收益者，准用前条之规定。”足以使承租人以其租赁权对抗租赁物的受让人。

二、租赁权物权化的具体表现

（一）租赁权的对杭效力

也就是通常所说的“买卖不破租赁”，是租赁权物权化的具体表现。租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，租赁合同仍然有效存在，在承租人与租赁物的受让人之间无须另行订立租赁合同，视为受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。

“买卖不破租赁”的适用条件是：（1）租赁合同已成立并生效；（2）租赁物己交付承租人；（3）所有权发生变动是在租赁关系存续期间。只要满足此种条件，租赁权就得以对抗所有权的变动。

另外需要注意的是，买卖不破租赁并不限于租赁物所有权因买卖而转移的情况，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况。上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题，也要适用此规定。

（二）承租人基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权

我国现行立法就此未设明文，若严格贯彻物权法定主义，则承租人只能基于占有才能行使排除妨害的请求权和赔偿损失的请求权。而德国民法典则认为在承租人占有租赁物时，基于占有，得为此主张，毫无疑义。但能否基于租赁权而为此主张，则见解不一，因为一般在占有权受到侵害时，才享有损害赔偿请求权；因租赁权非物权，不认为有妨害排除请求权。在瑞士债务法上，不动产的租赁虽经登记，不成为物权，承租人只能受占有权的保护。在日本民法的解释上，租赁权人得以租赁权之侵害为由，请求损害赔偿；但是否有妨害排除请求权则判例学说尚难一致。

（三）表现为租赁权的继续性

所谓租赁权的继续性，即是指延长租赁期限并限制出租人的解约权。

德国民法由于在租赁权的构成上，本质上仍采取了债权的法律构成，因此并未完全地抑制出租人的解约权。但在第一次世界大战后，1930年德国民法典加强了对于出租人解约权的限制，以保护建筑物承租人的利益。法国的租赁权仍然以市民法的基本原理，尤其是契约自由原则为基础，未能限制出租人的解约权，后来也是在第一次世界大战后，制定了建筑物租赁的特别法，并于1964年的特别立法，创设了土地租赁权制度，实现了70年长期存续期间的立法。

我国现行立法中，就租赁合同的期间，《合同法》中设有最长期间限制为20年，期间更新时，也不得超过20年。就租赁权的继续性，主要体现在第236条的规定上，即：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”就出租人的解约权，则依据合同法定解除的事由，有诸多限制。

（四）表现为租赁权处分的可能性

即租赁权是否被让与及转租。就转租问题，各个国家和地区的立法一般规定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意，不得转租。我国《合同法》就转租设有明文规定，要求经出租人同意方可进行，否则，出租人得解除合同。就租赁权的让与，我国立法就此问题未设明文规定，一般认为，应经出租人同意方可进行。

（五）表现为废止利用方法的限制

即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由：对此，我国立法没有承认，而是要求必须经过出租人的同意。承租人经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，在返还租赁物时，仍有残存价值的，在当事人没有特别约定时，出租人应进行补偿。

三、租赁权的物权性在破产程序中的适用

破产案件审理中，关于租赁权的物权性是否应得到贯彻执行，是否也应贯彻买卖不破租赁的原则呢？对于破产企业以其所有的房屋建筑物对外签订的租赁合同在破产宣告时尚末履行完毕，清算组或法院是否有权决定解除合同？在司法实践中，对这一问题存在着两种不同的意见

一种意见认为：破产企业的房屋建筑物作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权会发生变动，根据《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”，该所有权的变动不影响租赁合同的效力，故在破产宣告后清算组或法院不能主动解除该房屋租赁合同，承租人有权选择继续履行合同或选择解除合同以申报债权。

而另一种意见认为：根据《破产法（试行）》第26条规定“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行，清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权”，由此可见，《破产法》将解除合同的权利赋予了清算组，并且该条款中并未规定房屋租赁合同可以例外而不予适用，故清算组或法院完全有权决定是否解除房屋租赁合同。