律师答疑二手房买卖合同要细签思维导图

李先生问：我于今年3月底意向购买了一套新房，各种合同、手续基本都签完了。由于我的户口在外省，之后的一段时间我就开始四处准备各种银行贷款资料。但是，没多久，国家就出台了各种调控措施，频繁贷款细则的调整，让我有些眼花缭乱。银行负责贷款的人员也一直催促我赶紧补齐各种资料，担心后期万一政策出现调整，我的贷款可能办不下来。这两天，我刚把全部资料交齐给银行，由于我买房的时点正好是政策调整的临界点，我担心按揭贷款不能顺利批下来。我想问问，像我这种情况，如果按揭贷款没批下来，而导致违约怎么办？有没有办法让我的损失降到最低？

范培红答：经常看到和听到购房者因为违约，导致后期需要多支付十余万元违约款的事情。

一般来说，购房者逾期或拒绝支付房款，都需要承担违约责任。但如果遇到特殊原因无法支付，可以从下面两个角度申请免责。一是，如果是因为国家政策出现大调整，类似不可预见性等因素的影响，导致无法顺利获得银行的按揭贷款并支付房款，可以从不可抗力的角度考虑，申请免责。另一点是，可以请求法院确认购房者因为不能办理按揭贷款而承担违约责任的条款无效。因为开发商提供的购房合同一般是格式条款，经常是购房者填好空白合同后，再交由开发商补充合同中的细节内容。合同签订走了非正常程序，这样的购房合同是没有经过平等协商的，属于霸王条款，加重了购房者的义务却相对忽视了购房者的权利，购房者只要找到其他购房者作证，就可以尽量保证自己的权益。

目前，由于国家政策调整等不可抗力影响购房，购房者免责的成功案例已经有不少。

刘女士问：我近期刚刚买下了一套二手房，购房合同、买房公证、过户等各项手续都办完了，就等银行按揭贷款批复。如果没有银行按揭贷款，总房款近60万元我是无法全部支付的。当时房东和我约定了要一个月内银行贷款必须到位，否则我需要支付给房东一定的损失。现在回想起来，好像在购房合同以及与中介签订的一些合同中，也有不少违约条款的约定。我现在担心如果按揭贷款因为政策调整没有办下来，我是不是只能承担违约责任？

范培红答：与一手房交易相比，二手房买卖的合同就简单很多，基本以购房合同为准。如果一些细节问题没有约定清楚，出现纠纷的可能性比较大。一旦双方按了手印，签订了合同，就对当事人发生法律效力。任何一方出现违约的情况，都应该按合同中约定的情况承担相应的违约责任。

刘女士问：因为我是第一次购买二手房，很多相关法律知识不是很明白，当初基本都是按照中介的要求签订各种合同、承诺书的。我还想了解，如果不是因为我，而是中介方或银行方面出了问题，导致我的贷款没有顺利办理，原来我签订的一些对我不利的条款，可以申请无效吗？

范培红答：一般来说，如果购买一手房出现这样的情况，业主有权要求退款退房，并不需要承担违约责任。二手房买卖则不同。如果没有详细的约定，买方一旦违约，就要按合同约定的方式承担责任。除非有明确的约定。

值得提醒的是，在签订二手房买卖合同前，购房者一定要加强防范意识，充分了解国家法律规范。同时，一定要量力而行，对风险有一定的预见能力，使自己在买房后期出现问题时，能够很好地应对。另外，如果实在担心买房过程中出现状况，可以在合同中增加附加条款，约定当某个条件不成立时，双方的购房合同将失效。此外，中介没有协助完成买卖房产的义务。如果没有仔细约定中介的义务，出现问题打官司时，购房者会很吃亏，所以在与中介签订各种合同时，一定要谨慎，必要的时候通过录音的方式维护权益。如果可以，建议购房者不要与小中介合作，风险比较大，最好找已经有多年开店经验的品牌二手中介买房。

代女士问：我是某大学的教师，此前购买了位于呈贡新城的一套房子，开发商承诺可以享受7.1折的贷款优惠，但由于开发商逾期向银行提交相关材料的原因，导致我没能享受到这么好的贷款优惠，因此每月需要多支付三四百元银行月供，总共需要多支付银行贷款12万元之多。我的权益该怎么维护？

范培红答：这种情况是可以起诉开发商的。开发商有通知购房者的附属义务。这种情况下起诉，胜算比较大。

万先生问：我以前和银行签订的购房贷款合同，贷款是享受7折利率优惠的。在目前这种利率波动之下，我还能继续享受这样的利率优惠吗？还是只能随行就市？

有关律师分析：一般说来，在央行上调利率的时候，银行可相应跟进上调贷款利率，但在央行的基准利率还未发生变动的时候，银行是否可自行上调贷款利率，要看当初的贷款合同中是否有约定。如果当初签订的合同中并未有该项约定，那么银行的做法就涉嫌违约，贷款购房者可据此要求银行按原利率执行。目前，中行已经率先宣布上调存量房贷利率，其他银行尚未跟进。中行相关人士透露，银行与客户签订的按揭贷款，一般每两年检讨一次利率方式。如果真如该负责人介绍的，那么中行此举合法。如果其他银行跟进上调，而合同中并未列明此条款时，客户可告银行违约。