《商品房预售合同》常见的五个问题思维导图

上海市《商品房预售合同(hetong)》的违约赔偿一般有以下五种，其中三种违约赔偿是合同中约定的，另外二种是合同上没有约定，但是法律有规定的。第一种违约赔偿：变更小区平面规划。合同依据：《商品房预售合同》第九条对什么情况是违约，以及违约金的赔偿标准都有明确的规定。什么情况是违约?开发商单方面变更了合同附件六中的小区平面规划图。违约金赔偿标准?一般为总房价的百分之0.1-1之间。

案例：《香梅花园二期》开发商上海×房地产开发有限公司擅自变更了小区平面规划图，将小区变电站移位30余米。经《香梅花园二期》一位业主委托，上海国年律师事务所×律师、×律师代理了其变更规划之诉。

审理结果：开发商将变电站移除。

第二种违约赔偿延迟交房合同依据：《商品房预售合同》第十一条对交房的具体时间做出了明确的约定。第十二条对延迟交房的违约金赔偿标准做出了明确的约定。

案例：位于浦东大道599号的《万源晶典》，开发商延迟交房60天。经《万源晶典》十余位业主委托，律师代理了其延迟交房之诉。

审理结果：开发商赔偿了每位业主壹万元左右的赔偿金。第三种违约赔偿延迟办理产证的违约责任延迟办理产证的违约金赔偿责任在合同中是没有约定的，所以往往成为业主维护自身权利的空白区域。但是法律对此却是有明确规定的。

合同依据：《商品房预售合同》第十条约定了开发商办理或者承诺办理《大产证》的最后期限。《商品房预售合同》第十四条约定了开发商应为业主办理《小产证》的日期。第十四一般分为两款，第一款为在开发商办理出大产证后若干天内双方签署《房屋交接书》;第二款为双方签署《房屋交接书》后若干天内办理《小产证》以上两条明确了业主应取得《小产证》的最后期限。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利益的标准计算。

案例：位于龙阳路×弄的《×都市花园》，由于开发商的原因，延迟办理产证达880天之久。经《×都市花园》二百余位业主委托，律师代理了其延迟办理小产证之诉。

审理结果：开发商赔偿了每位业主十万元左右的赔偿金。第四种违约赔偿既延迟交房又延迟办理大小产证的违约责任赔偿金为上述第二种和第三种违约金的总合，但是时间重合部分要去除。不能重复计算。时间重合的部分的违约金赔偿标准取两者之中的高者。案例：《曹阳五月天》的业主，由于开发商的原因，延迟交房并且至今尚未取得小产证。经《曹阳五月天》十余位业主委托，上海国年律师事务所×律师、×律师代理了其延迟交房及延迟办理小产证之诉。

审理结果：开发商赔偿了每位业主七万元左右的赔偿金。第五种违约赔偿质量责任的违约金赔偿标准

合同依据：《商品房预售合同》第二十二条对质量责任的维修及违约金赔偿标准做出了明确的约定。

提示：此类案件律师一般不推荐通过诉讼来解决。

原因如下：1、赔偿标准低2、诉讼成本高一般采取和开发商以及物业友好协商解决。

作者：方得焰

(该文源自《上海公司司法实践》2010年5月刊)

引用法条