房产服务合同纠纷案思维导图

一审法院经审理后做出判决：佛山市三水区xx花园房地产有限公司须在判决生效之日起十日内向佛山市三水区yy饮食娱乐有限公司支付服务费29695.90元，逾期给付，则按照中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，诉讼费用2166元由佛山市三水区xx花园房地产有限公司负担。

宣判后，上诉人xx花园公司不服原审判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。2005年8月30日，佛山市中级人民法院做出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2166元，由上诉人佛山市三水区xx花园房地产有限公司负担。

【法理分析】本案的焦点在于职务表见代理行为的认定，故分析该案件时需要梳理如下线索：

所谓职务行为是指工作人员行使职务权力，履行职务职责的活动。具体来说，在实践中，认定职务行为一般遵循如下标准：一、职权标准：即工作人员根据法律赋予的职责权限实施的行为为履行职务行为;二、时空标准：即工作人员在行使职权、履行职责的时间、地域范围内实施的行为通常都认定为职务行为;三、身份标准。即在通常情况下，凡以工作人员的身份和名义实施的行为都是履行职务的行为。职务行为一般在行政法领域内国家机关工作人员层面上使用，但也可以在民商事领域内的企业主体范围内使用。本案中就属于后一种情形。

性质认定：表见代理的概念及界定标准。

所谓表见代理是指行为人以本人的名义与第三人为民事行为，行为人虽没有代理权，但有足以使第三人相信其有代理权的事实和理由，法律使该行为发生有权代理法律后果的法律制度。表见代理实质上是法律赋予存在信赖利益的无权代理行为以有权代理的效力，以保证善意第三人的权益。表见代理的法律后果在于，代理行为有效，本人对代理行为的相对人承担民事责任，而由代理人对本人承担相应的赔偿责任，如果表见代理使得本人受益时，代理人可以向其要求支付必要费用。

在实践中，表见代理的认定一般采用外观原则，即只要该代理行为在客观上具备足够的可信度，让一般的善意第三人足够确信其具备代理权，而本人亦未对此提出任何异议，则认定构成表见代理，保护善意信赖第三人的利益。

具体到职务上的表见代理即为，只要该代理行为具备执行职务的客观特征，且以法人名义实施，相对人有理由相信该行为是执行职务的行为，出于对交易环境稳定性和交易者对于交易行为合法性以及行为效果确定性的正当信赖和期待的考虑，法律认定该工作人员的行为是执行职务的行为，构成职务上的表见代理。

本案中，原告作为善意第三人，根据交易惯例，其作为现金结算的餐饮娱乐企业，愿意接受叶xx等六人的签单则表明被告曾经予以授权，且签单当时卢xx和陈yy仍然为被告公司的中层管理人员，原告有足够的理由相信该二人是实行的职务行为，而事后被告也未对该签单行为予以追究或者否决，并且还承认了与他们签单方式完全一样的另外四人的签单，因而被告的辩解是不成立的。

标准认定：高度盖然性原则的使用。

所谓高度盖然性原则是指在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可对该事实予以确定。在本案中，由于原告并不能证明卢xx和陈yy的签单行为经过了被告的授权，而被告亦无法证明其并未授权，在双方都无法提出足够证据证明自己的主张时，法官通过对双方交易惯例和经验法则进行分析，认定原告主张的事实具有高度盖然性，支持了其诉讼请求。

在日常的交易生活中，表见代理的行为较为普遍，无权代理人利用足够使交易相对人信赖的代理权限表象，侵害本人利益的事件也常常发生，因而在交易活动中要注意如下几点：

1. 《中华人民共和国合同法》

2. 《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》

3. 《关于民事诉讼证据的若干规定》

[1]《中华人民共和国合同法》 第四十九条

[2]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条

[3]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十三条