口头协议绝非正式合同思维导图

王、乔两家是邻居，平日里走动颇多，两家关系也非常好。去年5月1日，双方应邀出席另一朋友女儿的婚庆宴席。两家人坐在一起，谈着谈着便谈成了一桩房产交易。

原来，乔夫人谈及自己的女儿也即将成婚，婚后打算出国。乔夫人便委托中介公司将女儿名下位于江苏北路的一套住房出售，售价是43.5万元。王先生听后当即表示，如果是这个价格，他们家有意向购买，希望乔夫人直接把房子出让给自己，这样可以省却中介的佣金，对两家都有好处。乔夫人表示完全可以考虑，双方是好邻居，把房屋转让给对方也可以放心。但她又表示，女儿的出国时间可能会在2003年8月起至2005年8月份这段时间内，在等待签证期间该住房暂时不能出售和办理过户手续。王先生购房心切，表示这些都关系不大，自己可以等乔夫人的女儿出国后再来收屋。

说着说着，乔夫人又提起女儿将办婚事急需资金，希望能向王先生借款10万元。王先生说，钱就不用借了，可以先支付给乔夫人一部分钱，作为房款的首付，乔夫人也表示同意。于是，王先生当日便给了乔女士6万元，此后又在6月22日支付了4万元，9月12日支付了2万元，先后3次，共支付给乔夫人12万元，乔夫人出具的收据上也言明系作为房款支付，余款交房付清。

就这样，双方在没有订立任何买卖书面合同，更没有到交易中心备案登记的情况下，仅仅通过口头协议，谈好了一笔房产交易。可是，市场形势发生了很大变化。半年过后，乔夫人对这笔买卖感到异常后悔，决意不再履行当初和王先生订立的口头协议。

这半年正是上海中心城区房价疯涨的阶段。半年过后，乔夫人女儿的房子市场价已经突破了50万元。2004年3月，乔夫人告知王先生，由于房价上涨，要求以高出原价10.5万元的价格，即以54万元出售房屋。否则，原来的房子便不卖了。王先生当然不肯，双方协商不成后，王先生对乔夫人提起诉讼。

被告乔夫人为了保住房子不卖，提出了一系列不能卖的理由。她说，首先，她自己实际的意思是向王先生借款而非卖房;其次，自己无权卖房，房子的产权人不是乔夫人自己，其丈夫与女儿才是产权人，并出具了丈夫乔先生坚决不同意卖房的书面证词。

乔夫人代理律师在辩护词中也提请法庭注意：首先，乔夫人与王先生之间订立的合同是买卖房屋的口头承诺而非合法的房屋买卖合同。房地产交易法规规定必须订立书面合同而非口头合同。其次，房地产权利人不是出卖人乔夫人，乔夫人的行为侵犯了权利人(其丈夫和女儿)的利益，乔夫人的行为属于无权代理，事后也未经权利人追认，故属于无效合同。合同法第36条规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，原告王先生仅支付了不到总房价三分之一的房款，不能适用合同成立的法律规定，只有当交付的房款超过总房价三分之二时，才能适用合同成立的法律规定。

而原告王先生认为，自己与对方是多年老邻居，因对方既需要卖房又需要借钱，因此“雪中送炭”支付了12万元借款，并约定作为购房款，付款后也天天盼着乔家的女儿能够早日办完出国手续，从而可以将房子过户给自己，而今房价上涨卖方却反悔，实在缺乏诚信，从而诉请法院判令继续履行购房合同，或者赔偿自己因对方违约所造成的损失10万元。王先生的赔偿理由是，如果被告乔夫人不违约，原告王先生按原先约定的价格购入房子，现已升值10万元。

王先生的代理律师也认为，即使房屋买卖合同不能成立，乔夫人仍应当承担缔约过失责任，其过失之处包括：乔夫人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实(即自己并非产权人这一事实);违反了初步协议或许诺，即双方婚宴上关于房屋买卖的口头协议;如果乔夫人属于无权代理未获被代理人追认，又不构成表见代理，则应由乔夫人承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的形式是损害赔偿，包括利息损失和信赖利益损失，即应增加而未增加的利益，如履约收益。

庭审结束后，双方考虑到多年良好的邻居关系，在法官的主持下同意调解。原告王先生同意放弃要求被告赔偿10万元损失的诉请，而被告也鉴于自己违约，同意以高于银行贷款利息的标准补偿原告损失人民币2.5万元。

一场由口头协议代替书面合同引发的官司终于以调解而宣告结束，但其中给人带来的教训是何其深刻。

房产买卖又称不动产买卖，具有相当的特殊性。房地产买卖必须签订书面合同，并且产权的转让需要以登记为准，因此房产买卖不能仅仅凭借口头协议之类的君子协议，而是要认认真真将双方的买卖条款列明，并且国家对于房产买卖也制定了统一的合同文本，所以，正式签订房产买卖合同时都有规范的文本。如王先生那般仅凭借着交情，以近乎借款形式支付房款，到头来是很容易遭遇到对方违约的。因此，在牵涉到房产买卖时，最好是钉是钉铆是铆，买卖归买卖，交情归交情，做好签订合同这一环节的工作。

在签订正式合同前，首先要确定签订合同的对象是房屋所有人或者是获得房屋所有人授权的代理人，并且要确定房屋的所有人有多少，是否都合意签订转让合同。其次，要以书面形式将双方的合约写明白，明确买卖双方各自的合同权利和义务。同时，还要制定合理的违约条款，明确何种违约情况发生该适用何种违约罚则等。

(上海市鸣霄律师事务所房地产专家律师杜成勇)

本案例中，王先生自认为已经签订了房屋买卖合同，其实，只是订了一个初步协议或许诺，从法理上来讲，这一初步协议和许诺是以签订房屋买卖合同为目的，而并非以直接取得房产为目的，一旦卖方违背承诺，买方也无法得到想要购买的房子，只能寻求对方违约赔偿。

其实类似的现象在一手房买卖中也相当普遍，许多开发商在未取得房屋预售许可证的情况下就开始销售房屋，这实际上与现行房地产买卖的法规相悖。为了绕开法规，使得营销行为合法化，部分开发商采取了一种叫做“订房意向书”的方式，如果到时候房产商无法与购房者签订房屋预售合同，则房产商的责任只限于“订房意向书”约定的责任范围内，因此，对于那些只是与房产商签了“订房意向书”的购房者来说，首先要清楚地认识到“订房意向书”并非房屋买卖合同，签了“订房意向书”决不能以为已经买房无忧。其次要在“意向书”的范围内尽力争取保护自己的权益。至于那些明显有“黄牛”炒作嫌疑的“订房意向书”转让，则更应慎之又慎。

[1]《中华人民共和国合同法》 第三十六条