购房中的“要约”与“要约邀请”思维导图

要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如寄送价目表、拍卖公告、招标公告、产品说明书、商业广告等。

要约邀请，又称要约引诱，是邀请或者引诱他人向自己发出订立合同的要约意思表示。要约邀请可以是向特定人发出的，也可以是向不特定的人发出的。要约邀请与要约不同，要约是一个一经承诺就成立合同的意思表示，而要约邀请只是邀请他人向自己发出要约，自己如果承诺才成立合同。要约邀请无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有法律约束力。

由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。

那么法律是否允许开发商在楼书、广告中加入不实内容?

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约。一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯等;二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》规定，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，维护市场诚信制度。

目前，一些开发商为了规避法律，避免出现类似纠纷，在制作楼书和宣传册时，只用“成熟社区”、“皇家园林”“山水名居”等华丽的词句以及冲击力强的精美图片，基本不提及精确的数据、具体的信息。因此，购房者在购房时不能轻信楼书和售楼广告，最好到现场察看，力求让开发商将“成熟社区”等形容具体化。

一些购房人认为，他们不懂什么叫“要约”、“要约邀请”，依照《广告法》规定，开发商不能做虚假广告，反之应该处罚。

法官表示，不否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定对受虚假广告欺骗者的具体赔偿。再说，《广告法》对虚假广告处理广告费1至5倍的罚款对房地产商来讲只是皮毛。如果开发商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司发布，房子卖出后，再将这家公司解散，追究虚假广告责任也将非常困难。

法官提醒，业主在购房后，为避免出现问题后举证困难，要妥善保管好楼书，在与开发商签订合同时，要牢记建设部《商品房销售管理办法》第15条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定，尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

引用法条