(案情) 某贸易中心对外进行写字楼招租,一天,顺通公司的人来询问租价并表示有意承租300平方米,双方谈的很好。顺通公司表示:"基本上可行,请你们公司写个东西我们看看,没有什么问题的话就这样定了"。次日,贸易中心给顺通公司发传真称:"感谢你们来商谈租用写字楼事宜,根据你们的要求,我们准备了一份意向书,详文如下。"在详文中,介绍了顺通公司有意租赁单元的面积、租期、租金、付款方法、物业管理费、免租期、押金、租区移交状况等条件。并称:"此意向书已得到我公司董事会批准,在十日内有效。如果贵公司同意,则请
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(评析)我们来评判是非,从哪儿入手呢?应该从《合同法》中要约与承诺的规定入手。 《 合同法》第十三条规定:"当事人订立合同,采取要约、承诺方式"。如果当事人双方的要约、承诺均合法有效,则承诺生效时合同成立。所以上述纠纷的关键在于,贸易中心与顺通公司是否采用了合法有效的要约与承诺方式。如果是这样,则贸易中心与顺通公司就已经确定了房屋租赁合同,贸易中心另将房屋出租给他人就是不对的。反之,则双方间根本没有合同存在,贸易中心有权将房屋出租给他人。 先说要约,《合同法》第十四条规定:"要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。" 贸易中心给顺通公司发的传真是否算是一个要约呢?我认为不能算是要约。因为其内容是不具体确定的,传真中称:"如果需要询问或清楚了解上述条款,请及时与我公司联系",这就意味着,如果顺通公司愿意,还可以了解其他单元的内容,也可以就该单元进行讨价还价,当然贸易中心可能是一口价,但不妨碍顺通公司行使权利。贸易中心在传真中明确地自称为"意向书",说明内容是可变的,至少原则上是可变的,因而并不具有约束力。 所以,我认为这份传真实际上是一个要约邀请。所谓"要约邀请",是一个希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。贸易中心发出要约邀请,其目的在于吸引顺通公司向自己发出要约。 在顺通公司后来向贸易中心发出的传真中,顺通公司明确接受贸易中心提出的交易条件,但这不是承诺,而是新的要约。即顺通公司确定了特定房屋单元,同时确定了具体的交易件,并表示只要贸易中心没有不同想法,自己则完全受要约内容的约束。所以,这应当理解为是一个要约。 单独一个要约是不能成立合同的,还必须有相应的承诺。承诺是受要约人同意要约的意思表示。在顺通公司发出要约后,如果贸易中心认为合适,其应该发出承诺。假设有这样的承诺,则承诺通知到达要约人时生效,此时就认为合同成立。 但实际上贸易中心并没有发出承诺,《合同法》第二十条规定:"有下列情形之一的,要约失效:……(三)承诺期限届满,受要约人未作出承诺;……",因此,顺通公司的要约已经失效,双方间根本没有确立合同关系,因此也没有约束力可言。此时,贸易中心可以将该房屋单元另行出租给他人,顺通公司也可以不租该单元,双方之间没有法律关系,也就没有法律上的权利、义务、责任。本案中,贸易中心处理问题时确实存在着一些不妥之处,并使得顺通公司很不高兴,但从法律上看,贸易中心并无过错。
[1]《中华人民共和国合同法》
[2]《中华人民共和国合同法》
[3]《中华人民共和国合同法》 第二十条
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