教您处理房屋租赁装修纠纷思维导图

根据《民通意见》第66条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”之规定，如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。对此，试举两则典型情形加以说明：

二是，出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的的。例如，租赁毛坯房开酒店、宾馆，出租人应该知道必定要装修，仍签订合同的，应推定出租人已经默示同意装修。

反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则一般不得认为出租人已经默示表示同意。

1、出租人的行为同意应限定在积极作为范畴，而不是消极不作为。

2、如何正确理解“同意”的意思表示范围

现实中，经常会出现出租人同意承租人对出租房屋进行装修但未明确说明允许装饰装修的范围和程度。一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，则双方往往会就同意装饰装修的范围和程度各执一词。

对此，我们认为应以房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合加以判断同意的范围。

1、如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修的面积等事先作出明确约定，则一般应认为出租人对装饰装修的同意应仅限于出租房屋所属类别的通常用途可能涉及的范围。

2、如果出租人对承租人的装饰装修是实行事后同意，则还应综合出租人作出同意意思表示时承租人装饰装修的进展情况加以把握。

现实装饰装修纠纷中经常出现的情况是承租人经出租人同意进行装饰装修后，又因房屋使用目的的改变，未经出租人同意再次进行装饰装修。此时，出租人能否主张其再次装饰装修未经其同意而主张要求恢复原状或赔偿损失？

对此，我们认为，除非双方当事人对此另有约定，否则，出租人对承租人装饰装修的同意一般应该被看做是一种租赁合同期限内的概括性、持续性授权。其理由在于：

注意：对“经出租人同意”中的“同意”二字解释不能无限扩大。这是因为对当事人意思表示的解释必须斟酌交易习惯，探究当事人的真意，而不得拘泥于词句的字面意义。也即这里的“同意”一般只能按日常生活经验理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示，一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。否则，只能依据司法解释中有关出租人的合同解除权部分的规定处理。