房地产项目转让合同纠纷上诉案思维导图

亚华公司向一审法院提起诉讼，认为其与双瑞公司之间的转让合同未明确原拆迁安置合同中的权利、义务转移问题，双瑞公司受让了土地进行商业开发，未承担拆迁安置补偿义务，合同显失公平，请求予以变更，要求双瑞公司承担义务。请求对C栋投资开发转让合同进行变更，要求双瑞公司承担因土地转让而涉及的拆迁安置补偿及房租损失费共计2893860元。

一审法院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。亚华公司在开发中，经与双瑞公司协商，将该房开项目中的C栋商住楼的开发权益转让给双瑞公司开发，双瑞公司理应承担相应的开发权益转让带来的义务，除双方约定的土地出让金和绿化配套费外，还应承担相应的房屋拆迁补偿及房屋租金损失的义务。双方在签订的C栋转让合同对上述事项没有约定，依照《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，判决：1、由双瑞公司给付亚华公司房屋拆迁补偿及房屋租金损失费773260元;2、驳回亚华公司其他诉讼请求。

宣判后,双瑞公司不服提出上诉，请求撤销原判。理由为：亚华公司以显失公平为由，提起合同变更之诉，不符合变更合同之诉的有效条件，且没按照显失公平之诉的法定条件进行举证。而原审法院也没有按照显失公平之诉的法定条件进行审理。亚华公司辩称：双瑞公司在转让中只享受权利，不承担义务，违反了《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定，项目转让产生的权利义务应一并转移。

二审法院认为，法人的合法的民事权益受法律保护。本案中，亚华公司经市人民政府批准同意，从煤校转让取得3585.35㎡的国有土地使用权，双瑞公司经贵阳市人民政府批准同意，从亚华公司转让取得国有土地使用权。因此，煤校、亚华公司、双瑞公司是原煤校校址上的国有土地使用权的合法权益人。双瑞公司在转让中只享受权利，不承担义务，违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》关于公平原则的规定。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定，项目转让产生的权利义务应一并转移。在项目转让给双瑞公司前，按政府的批复，亚华公司享有开发权。亚华公司其主张符合权利义务一致原则。综上认为双瑞公司开发C栋项目是从亚华公司处转让取得，其在享有权利的同时应承担相应的义务。据此判决驳回上诉，维持原判。

本案的焦点主要是双瑞公司与亚华公司开发C栋项目协议是否存在合同漏洞?法院如何就该漏洞进行补充性解释?

本案已经查明的事实是C栋开发中实际发生了拆迁安置补偿及房租损失费，而在双方签订的“C栋投资开发转让合同”中并未明确该义务应该由谁承担。由于本案诉争合同条款不完备，没有就当事人争议的补偿费负担事项作出明确约定，而依现有合同条款又无法确定。且双方事后又未能协商达成补充协议，故显然存在合同漏洞，需要人民法院依法对当事人没有约定的部分进行补充性解释。通常补充性解释的方式有两种：一是补充性法律规定，即法律规定的在当事人没有约定的情况下的补充性规定。二是法官按照一定解释原则(如诚实信用原则、公平原则、习惯和前例原则)和方法所推定的当事人应当具有的意思补充。依据法律规定补充方法，如诉争合同属有名合同，而相关法律法规有规定，则可援引以对其未作约定部分补充。因有名合同多为任意规范，其具指引、倡导、填补功能，是立法者就实际存在的具有成熟性和典型性的交易形式，斟酌当事人利益状态所选择的符合公平正义和交易效率的规范模式。利用其可以补充当事人约定的疏漏，使合同内容臻于完备。房地产转让合同在合同法虽无明确规定，但在相关法规却有详细规定，且是我国房地产市场比较常见和成熟的合同形态。依《城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定，项目转让产生的权利义务应一并转移。本案中拆迁费应属转让项目时的相应义务，故合同虽无约定，但依法律规定补充方法，理应由受让方承担。运用法律规定补充并不违反合同自由原则，相反是对自由原则的补充。

结合本案而言，即使不能依据法律规定补充方法就合同漏洞作出解释，人民法院还可以依据公平原则得出相同的解释结果，由双瑞公司承担拆迁费。按照公平原则解释通常是指法官站在一个公平合理的角度用推定当事人应当具有的意思的方式替当事人补充进去。本案诉争转让合同属于双务合同，当事人互为权利义务，合同内容必须符合权利义务一致原则，以体现社会经济活动的商业对价性、有偿性。双方取得的利益和负担的义务应大体相当，互利互惠，等价有偿。双瑞公司不能只享受权利，不承担相应义务。

按照上述解释方法确定拆迁费由双瑞公司承担，则可以相应的将其视为亚华公司权利。合同对此负担虽无明确约定，但并不能直接推定亚华公司的意思表示为选择放弃该权利。民法是权利法，除非法律特别规定可以采取默示形式，民事主体放弃权利必须明示，这是权利行使的基本原则。拆迁费负担属影响本案当事人利益巨大的权利，当然必须由权利人以明确意思表示为之，而不能依默示推定其放弃。故本案中不能因无约定而认为亚华公司放弃该权利，选择自己承担该笔费用。实践中存在的“当事人就有关合同必要内容无约定即无该权利”的观点往往导致处理结果不太妥当。人民法院处理合同纠纷时必须树立并坚持合同自由与合同公平、诚实信用、公序良俗等原则的衡平。

需要指出的是，公平原则作为合同漏洞补充性解释的基本原则之一，具有指导功能，但在审判实践中不能轻易直接适用，必须在穷尽一切解释方法之后方可适用。因本案中能够运用补充性法律规定方法作出解释，故一审判决直接适用公平原则作出裁判有失妥当。

关于上诉人双瑞公司所提“本案应属于显失公平之诉”问题。显示公平之诉与主张适用公平原则补充合同漏洞之诉二者相同之处均为合同内容有失公平，但主要区别是导致不公平的原因不同：前者是一方故意行为(利用自己优势或者对方没有经验)所致，后者是合同双方在缔约过程中，基于缔约人的法律知识和经验欠缺对某些条款的疏漏或为了尽快达成协议有所疏忽或认为某些条款是不言而喻所导致。对于亚华公司提出的“转让合同未明确原拆迁安置合同中的权利义务转移问题，合同内容显失公平，请求予以变更”的主张，人民法院不应拘泥于个别词句，而应依法行使释明权，通过探求当事人的内心真实意思确定其请求与理由。亚华公司于其主张的表述中虽提及合同内容显失公平，但这只是合同内容状态的个人主观评价，而不能就将其理解为亚华提起显示公平之诉。其真实意思应为权利人能否以合同违反公平原则为由向法院请求合同内容的补充。