租赁合同在履行中应注意什么思维导图

在未签订租赁合同的情况下(比如对方推脱项目还在审批，章未下来或者表示过段时间才能盖到章等情形)，承租方要求发货，租赁户碍于情面或者急于想把货租出去就先行发货，然而在合同签订之前只有发货单，一旦出现合同纠纷，即使能够用发货单证明合同签订前的发货事实，但是租赁材料的租金价格以及适用的违约金、滞纳金比例等于由于没有合同因而不能够确定，届时如果要维护利益，就会出现极大的不确定性，难以确定具体的租金价格、违约金以及滞纳金等数额，所以，我们应尽量避免提前发货。

例：某租赁站于2011年8月16日与某建筑公司签订架管租赁合同，但实际上该租赁站已于2011年4月8日就开始实际发货并且口头约定租金，后签订合同时也未对之前的发货租赁事实和具体租金、违约金等进行约定，2012年5月双方因租金拖欠问题进行诉讼在2011年4月8日至8月16日之间的租赁事实及相关款项未在合同中明确约定，因此举证效力较低，无法获得法院支持。

如果租赁户出于各种原因先发货了，租赁户可以选择以下几种方法来降低风险：

由于在实际租赁中，工程量大、周期长，需要长期大量供货，所以租赁站往往隔三差五就会出具发货单和收货单，部分租赁户出于对对方的信任或者是自身大意会对收发货单上对方经办人的签名有疏忽，如果收发货单经办人前后不是同一人，今后一旦发生纠纷，对方往往会据此不承认部分租赁事实。

因此，我们在收发货单据较多时，一定要注意对方经办人的签字，保证单据签字的完整性和一致性。很多租赁户用的收发货单格式比较旧，各款项不具体，导致在最后结算的时候容易出现数据丢失和计算繁杂，因此建议参照规范的收发货单文本格式。

在之前的内容中提到了合同经办人已经预留签字的问题，但这是在签订合同中做一风险防范，实际履行过程中由于工程量大、周期长、人员流动性强等特征，会出现经办人变更的情况，最后到账目结算时，可能出现对方对于未在合同中授权的经办人的签字不予承认，导致相关收发货单无法证明相应的租赁事实，所以要在这过程中完善程序，通过以下方法，防范风险：

示例如下：

______________________建筑设备租赁部：

承租方：

委托代理人：

时间：

在租赁实践中，有极少数的租赁户遇到过原件被对方当事人以各种理由拿去，最后并未归还的情况。等到租赁户起诉要求支付租金时就会丧失有力证据。因此，租赁户一定要避免把合同原件轻易的给对方当事人，同时也要保管好合同原件，避免原件的毁坏和丢失。

实务中常常遇见合同经办人以建筑公司没有拨款为由迟延向出租方支付租金，拖欠时间几个月到一两年不等。出租方由于法律意识淡薄，同时考虑有的经办人态度很好，很热情，担心起诉会得罪经办人等原因，部分出租方在承租方拖欠时间过了诉讼失效后才向法院起诉，最终丧失胜诉权，无法收回租金。

为了长期合作，出租方不愿过早的走诉讼程序，这种心情我们可以理解，但是如何避免超过诉讼时效的问题呢？在此建议将付款与结算分开处理，在尚有器材租赁时，每月找承租方经办人进行一次当月租金核算以及前期未付租金的累计确认对账并签字；在器材已退还完的情形下，需要间隔一段时间找承租方经办人进行一次欠款金额确认并签字，两次间隔时间不能超过一年。

由于租赁实践中周期较长，对方当事人会在租赁中支付部分租金，租赁户出于信任或者是疏忽往往不出具付款凭证，自己手中无任何凭证，今后如果发生纠纷，原本可以根据付款凭证中断诉讼时效，但是一旦租赁户自己手中没有任何付款凭证，那么就可能会导致诉讼时效届满而举证不能，所以在实践中，如果对方当事人有支付租金的情况，租赁户就要出具付款凭证的正、副件，并且自己保留正件。在支付现金的情况下，要出具收据，并且各方签字确认。

在实际租赁中，由于租赁周期长，租赁价格受市场波动大，租赁站往往会在中途与承租方协商变更租赁价格，如果双方未就价格变更达成具体协议并在结算单中体现的话，后期发生纠纷往往就会难以举证，因此租赁户如果要在租赁中途变更价格，可以选择与对方当事人签订补充协议，就价格变更达成约定，或者在合同中增加价格变更条款，此外，在租金结算单上也要对方经办人签字确认。

在实际租赁中，由于承租方前后有几个项目进行，租赁户与承租方的多个项目陆续发生租赁关系。部分承租方出于种种原因只与租赁站签订了一个租赁合同，后期的项目直接把前期项目的租赁材料拿来继续使用，并且收发货单以及结算单往往错综复杂，难以分清各个项目的实际租赁事实，一旦发生纠纷，承租方往往不承认未签订合同的项目，因此只要在租赁中发生了项目变更，租赁户一定要根据不同项目签订相应的租赁合同，分清每个项目中的租金和未还资料，这样可以有效证明租赁事实，避免租金和资料赔偿出现前后不对应的情况发生。

在发货和收货时往往涉及对租赁材料的验货。如果未对货物进行验收，后期发生质量方面的毁损就难以确定责任。所以租赁站在发货时应该要求对方经办人对货物进行验收确认，并在发货单上签字确认；在收货时租赁站自己对所还货物进行验收确认，对不符合规定的货物立即进行分拣，并且要求对方经办人进行签字确认，这样后期租赁站可以据此请求承租方承担相应的赔偿责任。

(原标题：租赁合同履行中的风险问题)