居间合同及其相关法律问题思维导图

《合同法》第424条明确规定：居间合同是居间人向委托人提供订立合同的机会或是提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，可要求委托人支付报酬但居间费用自担；未促成合同成立的，可以向委托人要求必要费用。居间合同属于诺成合同，即只要合同各方意思表示真实一致合同即告成立而不一定表现为书面合同形式。

现实中，居间合同的表现形式则更为复杂多样，合同各方在纠纷出现之后经常各执一词，都试图从有利于自己的角度来阐述合同内容，以致不得不寻求法律途径来解决纷争。比较常见的居间合同纠纷出现在招投标合同和房屋买卖合同的居间介绍中，当事人试图利用某些特殊身份来制造文章。下面试举两例。

例一：甲为某建筑工程公司乙的项目经理，甲代表乙与丙签订居间合同约定若某建筑工程公司能够获得中标某项目并签订建设工程合同，乙支付丙报酬若干。后乙签订了某项目的建设工程合同，而并未如约支付报酬给丙。乙辩解称乙从未与丙签订居间合同，甲的行为属于个人行为。但根据民法相关规定，甲为乙公司的项目经理，与丙签订的居间义务是乙签订某项目的建设工程合同，因此甲的行为属于职务行为，而乙应承担居间合约定的向丙支付报酬的义务。

例二：夫与房地产中介公司约定由其居间出售住房一套，而由妻代为签订了居间合同，后夫与中介公司推荐的客户私下签订了房屋买卖合同，而拒绝向中介公司支付居间报酬，并辨称其妻未经同意无权代其签订的居间合同属于无效合同。法院判称，根据民法相关规定，共同生活的夫妻之间，外人有理由相信夫妻对于家庭财产具有代理权而要求夫向中介公司支付居间报酬。

在上述二例，都存在一定的困惑。

例一中，职务行为是否一定形成表见代理？签订居间合同的甲并不是乙公司的法定代表人，合同中也未列明乙公司为合同当事人，如果就此认定乙的职务行为导致合同有效，那么与合同的相对性的矛盾如何解释呢？

例二中，根据房地产法律的相关规定，对于夫妻共有的房屋，夫妻一方都不具有独立的处分权，而一方在无独立处分权的基础上与中介公司签订的居间合同，效力如何认定，也是存在不同说法的。

引用法条