在住房按揭，如何认定抵押合同和担保合同的效力思维导图

原告xx银行提出，孙xx和xx银行签订的贷款抵押合同无效，因为该合同签订时，房屋还没有开始兴建，双方也没有到房管部门办理房屋产权登记手续，;，所以不产生法律效力。而担保合同是有效的，双方关于借款及保证的内容不违反国家法律规定，系双方真实意思表示，合法有效，因此，xx公司应当对孙xx的借款承担保证责任。

被告孙xx和xx公司提出，孙xx和xx银行签订贷款抵押合同时，工程尚未动工，也未办理房屋产权登记手续，因此贷款抵f甲合同无效，合同对孙xx和xx银行都没有法律效力。既然孙xx以商品房作抵押这一行为是无效的，那么孙xx和xx公司签订的担保合同也就失去了本来意义。根据“主合同无效，担保合同无效”的法律规定，担保合同因贷款抵押合同无效也归于无效。

按揭贷款购房在我国是新近出现的一种购房付款方式，并且越来，越普遍。按揭一词不是我国新创的名词，实际上是香港法域或中的一个重要概念，它是香港对mortgage一词的广东话音译。Mortgage在我国又译为抵押，这也从一个侧面反映了按揭与抵押的密切关系。按揭的本义是购房人将房地产的所有权益让渡给银行，以此获得铬银行贷款，若购房人不能按期还清贷款，则房产的权益即归属银行，在购房人还清贷款之后，银行再把该权益归还贷款人的一种法律行为。按揭本质上是一种融资方式。由银行作为按揭人向购房人提供一定额度的袋款，购房人只需向开发商交付一定比例的房价款即可取得房房屋产权。按揭贷款过程中主要有三方当事人，即购房贷款人、银行和房地产开发商。在本案中，孙xx、海滨房地产开发有限公司和建设银{行即为三方当事人，三方形成了不同的法律关系。孙xx和xx公司是商品房买卖关系，孙xx和xx银行是贷款抵押合同关系，xx公司和xx银行是担保合同关系。在这一系列合同关系中，孙xx和xx公司的商品房买卖关系是主合同关系，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，是从合同关系。

我国《担保法》第42条规定： “办理抵押物登记的部门如下：， (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二) 以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门; (三) 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门; (四) 以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;(五) 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”第41条规定： “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”

孙xx和xx银行签订贷款抵押合同时，不仅没有到房管部门办理房屋抵押登记，而且房屋还没有开始动工，违反了法律关于以房屋作为抵押物必须经过登记的强制性规定。因此，该贷款抵押合同无效。贷款抵押合同无效，指的是合同中的抵押条款是无效的，这不意味着整个合同无效。孙xx和xx银行的贷款合同是双方当事人的真，实意思表示，也不违反国家法律的规定，因此贷款合同是有效的。合同签订后，xx银行即履行了自己的合同义务，将36万元作为房款支付给孙xx，孙xx也部分地履行了自己的合同义务。对于未能履行的合同债务，孙xx应当按照合同约定，承担违约责任。

本案中，孙xx和xx公司还签订了担保合同。《担保法》第5条规定： “担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”孙xx和xx银行的贷款抵押合同不应当是主合同关系，主合同关系是孙xx和xx公司的商品房买卖合同关系。前文已述，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，这两个关系都要围绕房屋买卖合同展开，为房屋买卖的最终实现创造条件。而孙xx和xx公司钓房屋买卖合同系双方真实自愿，且不违反法律规定，当事人双方也具备相应的主体资格。因此，这个合同是合法有效的合同。既然房屋买卖合同有效，就不能以主合同无效而主张担保合同无效。