工程合同承包人的优先受偿权思维导图

宏宇房地产开发公司见本市沿海地带风景优雅，而且地处交通便利地区，有意开发一居民住宅小区。后来宏宇公司对住宅小区的建筑工程进行了招标投标，本市有八家建筑公司参与了招标投标活动，最后以光明建筑公司的投标最为符合宏宇公司的设计意图因而中标。1999年11月1日宏宇公司与光明公司签订了建设工程承包合同，合同中约定，光明公司负责住宅工程的建设，两年内完成，经有关部门鉴定合格后交付给宏宇公司，宏宇公司向其支付建设工程款共计1200万元。后来，宏宇公司由于资金周转困难，就将在建的住宅小区工程抵押给了本市的建设银行并贷款3000万元，约定如果宏宇公司到期不能返还，建设银行就将住宅小区工程拍卖以保证其债权的实现。两年后，光明建筑公司完成了住宅小区工程的建设，并通过了有关部门的质量检验。光明公司准备向宏宇公司交付该建设工程并请求宏宇公司支付工程建设款，可此时的宏宇公司由于经营不善，已经无法按照合同的约定支付给光明公司建设款，而此时建设银行的贷款也到期了，银行见宏宇公司已经无力清偿银行的贷款就要求实现其抵押权，将建设工程拍卖以满足其债权。光明公司见此情形，就将宏宇公司起诉至法院，要求其给付工程款，并要求以拍卖该工程的价款优先受偿。法院在受理该案件后，将建设银行作为有独立请求权的第三人追加到诉讼中来，并作出判决，由银行优先实现其抵押权以保证其债权的优先清偿，清偿银行贷款后剩余的款项由光明建筑公司优先受偿。

我国《合同法》的第286条规定了建筑工程承包人在发包人不能支付工程款时，对工程的折价或拍卖的价款有优先受偿的权利，该权利是为了优先保护工程承包人的利益而由法律特别规定的，所以是一种优先权，并可以优先于一般债权人受偿。但在本案中，在建筑工程上还存在着银行的抵押权，究竟应当优先保护抵押权人的利益还是优先保护承包人的利益呢?这就需要根据相关法律法规的规定来处理。

1.《中华人民共和国合同法》第二百六十九条：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

在本案中，法院作出的由银行优先于工程承包人行使抵押权判决是错误的。根据我国《合同法》的286条规定：在发包人未按照约定支付价款时，承包人可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。同时，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中第一项的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

根据《合同法》第286条的规定，建设工程承包人优先权的成立应符合下列条件：

当然，该承包合同必须是有效合同。如果承包合同无效，则承包人不享有优先权，理由是，合同法规定建设工程优先权，其目的是为了保障建设工程承包人的合同债权，而该优先权属于担保物权，依据担保法规则，主债权无效，则担保物权当然无效。

法律之所以规定建设工程承包人的优先权优先于其他债权人的抵押权，其理由在于：(一)从法律的规定来说，承包人的优先权是法律所特别规定的，而其他债权人的抵押权是其与发包人约定的，通常来说法律特别规定的效力都优先于无特别规定的事项。(二)从法律政策上来考虑，承包人优先权所担保的债权中有相当大的一部分是建筑工人的劳动工资，在建设工程中凝结着工人的劳动价值，工程款中包含着劳动力价格，应当对工人的工资和报酬加以特殊的保护。相对而言，抵押权所保护的债权多为一般债权，其重要性要小于工资债权。(三)从法律的公平正义的角度来看，由于承包人的劳动在建筑工程中已经附加了一部分劳动价值，所以如果允许其他债权人优先实现抵押权，则相当于就承包人的财产价值优先受偿，这也不符合法律公平、正义的精神。总之，应当优先保护承包人的优先权。

在本案中，在住宅小区工程上同时存在着银行的抵押权与光明建筑公司的优先权。根据上述分析，光明建筑公司的优先权应当优先于银行的抵押权，所以法院作出的优先保护银行抵押权的判决是错误的。

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国合同法》 第两百六十九条

[3]《中华人民共和国合同法》 第一条

[4]《中华人民共和国合同法》 第三条

[5]《中华人民共和国合同法》 第四条

[6]《中华人民共和国合同法》 第两百八十六条