房屋转让协议效力案例分析思维导图

转让协议书上标明“共同共有”没用？2008年，离婚多年的聂先生与刘女士恋爱。当时，聂先生住在位于株洲天元区的单位福利房里，房子属聂先生的单位所有。2009年2月，公司将该房屋以19万元的价格转让给聂先生，聂先生随后交纳了全部房款。两个月后，聂先生与公司签订房屋转让协议，并在协议书中“产权共有情况”一栏注明“无”。

没过多久，在聂先生同意的前提下，刘女士在房屋转让协议书中的买方处加签了自己的名字，并将“产权共有情况”一栏中的“无”字删去，添加了“房屋产权归聂先生、刘女士共同共有”的文字内容，两人还按了手印，但一直没有去办理过户手续。

2009年年底，聂先生、刘女士登记结婚，两年多后，两人分居了。2013年，聂先生与刘女士离婚，此后与前妻再婚。离婚后，聂先生与公司办理房屋产权过户，将房子登记至自己一个人的名下。刘女士则继续居住在该房屋内，聂先生多次要求刘女士搬离。刘女士认为，房子是两人在同居期间共同出资购买和装修的，应该属于两人共同财产，且之前的房屋转让协议上还有自己的名字，房子理应有自己的一半，为何就不算数了？为此，双方引发纠纷，刘女士诉至法院。

没办房屋产权登记前，男方的赠与可撤销株洲市天元区人民法院一审认为，根据谁主张谁举证的原则，刘女士没有向法院提供足够的证据证明其在同居期间出了购房款和装修款。而聂先生与公司签订房屋转让协议、交纳房款，均是两人登记结婚前以个人名义办理，房屋应为男方一人所有。

宣判后，刘女士不服，向株洲市中级人民法院上诉。近日，株洲中院对此案进行了二审。法院认为，房屋转让协议书有聂先生和刘女士的签名和手印，应视为当时聂先生自愿将该房屋的部分所有权赠与刘女士，约定为双方共有，但双方未及时按约定办理登记手续。根据相关法律条文，聂先生在履行赠与协议前，有权撤销该赠与协议。

聂先生后来将该房屋办理产权过户登记至自己一个人名下，应视为其已撤销该赠与协议。同时，依照《物权法》的规定，这套房屋的产权的变更、转让，应自记载于不动产登记簿时产生效力。双方没有及时与聂先生的单位办理房屋登记手续，相当于该协议没有履行。因此，房屋产权应认定为聂先生一人所有。法院最终驳回刘女士上诉，维持原判。(文中人物均为化名)

《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。法官介绍，赠与是无偿行为，即便赠与合同已经成立，也还可以允许赠与人因自身的某种事由撤销赠与，这也是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。尤其是有的赠与合同，是赠与人因一时情感因素欠考虑订立的，如果绝对不允许赠与人撤销，对赠与人来说是苛刻的，也有失公允。当然，对赠与的撤销还有如下限制：

[1]《中华人民共和国物权法》

[2]《中华人民共和国合同法》 第一百八十六条