张xx诉大都置业公司商品房预售合同案思维导图

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思维导图大纲

张xx诉大都置业公司商品房预售合同案思维导图模板大纲

《房屋预售合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，作出判决：被告大都置业公司于判决生效后五日内给原告张xx支付违约金15044.99元。

一审宣判后，被告不服，提出上诉。

宜昌市中级人民法院经审理认为：上诉人大都置业公司与被上诉人张xx签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，被上诉人按约支付了购房款，上诉人却未按约于交付房屋后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人未能及时取得房屋权属证，侵害了被上诉人的合法权益，应按约承担违约责任。上诉人最终提供完备房屋交易资料的时间应以房屋产权登记机关出具《房地产业务受理单》的时间为依据，原审据此判决本案未过诉讼时效并无不当。因此，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案当事人原告张xx与被告大都置业公司所签订的《商品房买卖(预售)合同》，因双方当事人都具有完全的民事行为能力;签约经平等协商，合同内容具体明确，充分考虑了各种情况，如约定支付购房质保金等，这些预见充分说明双方是基于各自真实的意思表示;合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定;且不违反社会公共利益，故认定有效无可争议。笔者仅就本案中原、被告当事人诉辩的违约是否构成和原告的诉请是否超过诉讼时效的争议作如下评析。

(一)认定报送登记资料为合同内容是判断被告违约的关键。原告张xx与被告大都置业公司签订的《商品房买卖(预售)合同》中第十五条约定“大都置业公司应在商品房交付给张xx使用后60日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案”，而事实上是：2003年9月30日双方交房付款，2004年9月2日房地产权监理部门出具产权证明，2004年11月4日房地产管理机构受理房屋产权登记申请。原告诉称被告迟延了374天，于2004年11月4日才履行将办理房产权属登记资料交登记机关的义务，被告辩称因已办理了整栋商品楼房的大产权证，有了该大产权证就已经完全具备办理各商品套房小产权证的条件，而办理各个商品套房的小产权证是原告等买受方个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能够为其提供法人代表身份证明及法人委托书即可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定精神，我国现行商品房开发买卖必须持有房屋所有权证书，即被告大都置业公司所称的大产权证。开发商取得该大产权证后在销售过程中再分户办理买受人各自的房地产权属证，即被告大都置业公司所称的小产权证。由此可知，开发商办理大产权证是买受人取得小产权证的前提。笔者认为大产权证办理结束后开发商的义务谈不上结束，而仅仅是售房行为的开始。本案中，被告大都置业公司作为开发商必须将小产权证提供给买受人原告张xx后其义务才视为结束。其间，被告不仅要承担配合、协助职责，而且还应当积极承担报送需由其提供备案资料的义务，而不应当拖延至房屋交付使用60日以后。况且被告在签订合同后已经接受了原告的书面委托，承诺为其办理小产权证(笔者认为此举多余)。所以，被告大都置业公司未在房屋交付给原告张xx使用后的60日内向产权部门报送办理房产权属登记资料，而是迟延于2004年11月4日才履行，其行为违背了与原告张xx签订的《商品房买卖(预售)合同》约定，构成了违约。

(二)把握继续性债权，是认定案件是否超过诉讼时效的核心内容。被告大都置业公司应当于交付房屋后60日内即在2003年11月30日前将由其提供的办理房产权属登记资料报产权登记机关备案，而事实上是在其违约后的2004年11月4日才履行该合同义务。那么，原告张xx于2006年2月28日向法院起诉有没有超过诉讼时效?审理中，原、被告诉辩主张完全对立。一、二审法院肯定诉讼时效期间的起算点为2004年11月4日，支持了张xx主张，批驳了大都置业公司关于2003年11月30日为诉讼时效期间的起算点的抗辩，是正确的(违约期和违约金额值得商榷)，这是因为：

从被告大都置业公司与原告张xx在合同中约定的按日计算违约金来看，该违约金是继续性债权，而非一时性债权。一时性债权和继续性债权在适用诉讼时效上存在着区别。一时性债权的内容在合同订立时就已经确定，其内容和范围不因时间改变而发生变化，诉讼时效的起算点为债权的清偿期限届满的次日。而继续性债权适用时效相对复杂一些：一方面我们可以把继续性债权作为一个整体来理解，如本案中原告张xx交付了购房款，已经占有并使用被告大都置业公司预售的商品房，按照合同约定履行预售商品房所有权登记为原、被告双方共同的义务。被告大都置业公司延期向产权部门报送办理房产权属登记资料构成违约。在违约期间(2003年11月29日-2004年11月4日)，被告大都置业公司的违约行为是持续发生的，原告张xx获得违约金额是不断增加的。所以，原告张xx要求被告大都置业公司支付违约金的请求权是一个不可分割的整体。故从被告大都置业公司提交资料到产权部门登记的次日即2004年11月5日起计算，本案原告张xx于2006年2月28日向法院起诉没有超过法律规定的两年诉讼时效。另一方面，在诉讼时效的适用上我们可以根据继续性债权的结构特点将其区分为若干个小债权，每个小债权具有某种程度的经济上和法律上的独立性。如本案中按日计算违约金，只要逾期1日，那么就存在1日的违约金之债。如果按周计算则逾期1周即产生1周的违约金之债;如果按月计算则逾期1月即产生1月的违约金之债。故随着时间的推移，债权人享有的一个个的小债权就连续不断地到达清偿期，相应地，债务人负担的一个个的小债务接踵而至进入应当实际履行的状态。当债务人适当地清偿某个小债务时，债权人相应的小债权就得以实现。当债务人履行最后一项小债务之时，债权人的整个债权就完全得到了实现。所以，我们对继续性债权的每一个小债权可以分别适用诉讼时效，这样能够兼顾债权人和债务人的利益平衡。

本案中，原告张xx享有的从2003年11月29日至2004年2月27日期间的违约金诉权，已经罹于两年期间的诉讼时效，被告大都置业公司有权抗辩原告张xx的履行请求权，也有权拒绝支付此间的违约金。原告张xx享有的从2004 年2月28日至2004年11月4日期间的违约金诉权，到原告张xx于2006年2月28日主张时尚未超过两年的时效期间，被告大都置业公司对此必须承担违约责任，依照《商品房买卖(预售)合同》的约定应当给原告张xx支付违约金。