新房不同于商品房，购房风险你知多少思维导图

商品房主要是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，按照市场价进行出售。

而在生活中，很多市民在购房时看见是楼盘是新的，并且也有售楼处，就认为是商品房，其实不然。袁xx解释说，“有些新房并不是一手的商品房。部分开发商并非一手的使用权所有人，而是从别人手里接过的楼盘。这在开发建设中就形成了项目的二次转让，就不是真正意义上的商品房。”

袁xx给记者举例说，有的单位离高校比较近，但后来由于学校搬走，将学生公寓闲置下来。于是开发商就把学生公寓进行改造，并委托机构代理销售。这种情形的房子就不属于商品房，而是典型的二手房。尽管该楼盘是新房，也设置了售楼处。

购房者要查看楼盘的预售许可证。

袁xx介绍说，一些比较大的楼盘在建设中，有时开发商由于某种原因，预售许可证不是一次性取得，而是分一期、二期、三期。这就导致开发商在售楼处挂的是一期开发项目的预售许可证，结果二期楼盘紧接着开盘。于是，开发商就用一期的预售许可证销售二期的楼盘。此时，二期的许可证能否及时顺利办下来，都是未知的，所以会存在风险。

袁xx建议说，到售楼处买商品房的第一步就要看其是否有预售许可证。不仅要看正面，还要看背面详细的预售记录，以确定所买的楼号在预售许可证的记录里。

根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

袁xx建议购房者一定要注意，农村集体建设用地建的小产权房很有可能变成国有土地，买这样的房子风险太大。将来征用土地需要进行拆迁，拆迁补偿也只能补给国家承认的土地所有者、土地使用权人，买小产权房的购房者无法得到补偿。

购买二手房的购房者一定要去银行做资金监管以保障权益。

目前市场中存在着买卖合同发票的行为，而这也是炒房者运用的主要手段。袁xx买认为，这样房子的风险要远远大于买小产权房!而房屋合同发票的转让也是违法的。

记者了解到，按照规定开发商预售合同签署后30内，开发商要将其拿去交易管理部门备案。如果房主将合同发票转让给下一个购房者，在签合同时房主通常会许诺涉及合同发票的更名由他来负责。但实际上，他可能通过自己的渠道做到将合同发票上的名字改了。但交易所现在严格控制商品房合同登记的变更，登记备案并不容易改。

所以，购房者想要规避这类风险，唯一的办法是将房款做资金监管。等合同发票及备案的记录已做更改，一切手续都办妥后再放款。

袁xx告诉记者，房地产经纪人协会总会接到购房者关于购房二手房出现问题的投诉。而其中有很多细节都是因为购房者在买房子之前没有对房子做充分的调查了解而导致的。“有的购房者看房时选择在晚上，还有一些人竟然不知道房子是哪年建的。其实买二手房就像找对象，怎么可以稀里糊涂。”袁xx无奈地说。

袁xx建议购房者在购买二手房之前，一定要了解房屋所建的年代，因为这涉及到未来贷款的问题。“年代太久的房子银行是不予贷款的，而且还要搞清楚房子是否欠房租、水费、电费、采暖费等，这些都关键。”

另外，袁xx一直在强调，购买二手房的购房者在买房时一定要将资金去银行做监管，以保证自己的权益。

[1]《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

[2]《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》