商品房预售免责条款的生效要件思维导图

免责条款的免责以预售方履行合同基本义务为前提，否则免责条款无效。例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷，本公司不负责解决”等条款，即属免除基本义务，当然无效。

因故意或重大过失致人损害的行为，表明行为人的过错程度是重大的，而从过错程度来控制免责条款的效力，是各国的立法通例。我国合同法亦规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商品房预售合同约定：“因售房方的过失行为导致的损害，购房方不得要求赔偿”，对这一免责条款，如果预售方的重大过失而致的损害，则此免责规定无效。

4 不得违反公平原则：公平原则是民法的一项基本原则，它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。在我国《民法通则》第58条、59条规定了民事行为无效、可撤销的各种情况，如欺诈、胁迫等情形，当事人可以依法请求法院或仲裁机构确认无效或得撤销。

[1]《中华人民共和国民法通则》 第七条

[2]《中华人民共和国民法通则》 第五十八条