买卖二手房过程中不得不防的陷阱思维导图

1998年5月，华氏兄弟各出资3万元购买了朝阳区某小区一房屋，两人各占二分之一产权，并作了公证，但该房屋所有权登记上仅写了华兄名字。2009年4月，华兄经过兴商中介机构介绍，与向某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋以140余万元卖与向某，该房屋至今未过户到向某名下。华弟以未经共有人允许为由，主张合同无效诉至法院。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。华氏兄弟虽然签订协议约定房屋的产权二人各占二分之一，但协议签订后两人未到不动产登记机构作共有权登记。现该房屋的所有权登记在华兄名下，因此两人之间的约定仅发生债权效力，而不发生物权效力，即华兄为该房屋的合法所有权人。鉴于华氏兄弟之间的约定不发生物权效力，从而对善意第三人也不产生法律约束力，因此华兄与向某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无须征得华弟的同意，该《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。

律师建议，买卖房屋时，如果条件允许，最好能够聘请房产专业律师陪同，在买卖的过程中，对中介机构、买卖合同的全部条款等可能发生法律风险之处予以把关，以防止发生不必要的法律纠纷，具体如下：

①查询预购房屋权属状况;②参与订立定金协议(存量房屋买卖居间协议);③参与订立存量房屋买卖合同;④审查合同及相关资料⑤支付和收取购房款时的风险防控;⑥陪同参与银行面签;⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等

①解决商品房(别墅)、二手房(别墅)纠纷;

②解决离婚及其过程中的涉及的房产分割纠纷;

③遗产继承纠纷;

④发送律师函;代理起诉、出庭应诉等等。

对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。

[1]《中华人民共和国物权法》 第九条