选房意向书当商品房卖成被告思维导图

何先生与开发商就甘井子区一处未开盘的楼盘签订了一份“选房意向书”。此后，何先生又通过房屋中介机构将“选房意向书”加价5万余元卖给了陈先生，三方签订了“商品房买卖合同”，陈先生交付定金3万元。事后，何先生违约被告上法庭。

法院认为何先生与开发商签订的仅为“选房意向书”，而非商品房买卖合同，因此被告并不享受该房的所有权，也无权对此房进行处分，案涉合同为无效合同。日前，法院据此判决何先生返还定金、中介返还代理费。

“选房意向书”当商品房卖

甘井子区一处楼盘尚未正式发售时，何先生在该楼盘的售楼处与开发商签订了“选房意向书”，何先生选中的房屋是某号楼1单元10层X号，建筑面积48平方米，总价款34.8万余元。今年3月，何先生拿着这份选房意向书通过某中介公司出售该房。陈先生获得此信息后与何先生、中介公司签订了三方房屋买卖协议，约定此房的原始价格为34.8万余元，售价为40万余元，何先生负责将选房意向书更名为陈先生，然后由陈先生与开发商签订商品房买卖合同。陈先生将5万余元以现金形式支付给何先生。合同约定定金为3万元，代理费为1万元，在签订合同的当日从定金中扣除与佣金等额的保证金等。陈先生如约向中介公司交付了定金3万元，由中介公司保管。

未履行合同成被告

事后，陈先生要求何先生按照合同约定将选房意向书在开发商处变更为自己的名字，但是何先生未做到此点。陈先生将何先生和中介公司告上法庭。

原告陈先生认为，原告、被告、中介三方签订了房屋买卖合同，合同为双方真实意思的表达，合同合法有效。在合同履行过程中，被告何先生明确表示拒绝履行合同义务，经协商仍不能履行合同，依照合同约定，应双倍返还定金共计6万元。

而被告何先生辩解说，三方签订的本是无效合同，因为三方签订的合同所依据的是自己与开发商签订的选房意向书，而不是商品房买卖合同，按法律规定视为无效。此外，原告要求双倍返还定金共计6万元，但按照收款收据上记载，原告交的3万元包括定金2万元，代理费1万元。因此不存在返还定金6万元的情况。被告中介公司观点与何先生一样。

法庭查明，合同上约定签约后陈先生将定金3万元交给中介公司暂为保管，中介公司出具的收款收据载明，代收定金及代理费。

法院一审认定合同无效

法院经审理认为，在本案中，被告何先生出卖给原告的房屋是他与开发商签订的某楼盘的选房意向书，并未签订商品房买卖合同，所以，何先生对该房屋并不享有所有权，不能对该房进行处分，因此，三方签订的房屋中介合同应视为无效。基于无效合同中收取的定金及代理费应返还。而根据案涉的收款收据，原告交纳的3万元为定金和代理费。

据此，一审法院判决，三方签订的合同无效，被告何某返还定金2万元，被告中介公司返还代理费1万元。陈先生不服一审判决，向市中院提起上诉。