商品房买卖合同第三人的利益保护思维导图

一、关于包销商

（一）包销的法律属性

《商品房买卖解释》第20条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。根据本条的规定，商品房包销是出卖人与包销人之间订立商品房包销合同，约定出卖人以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以出卖人的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。从此分析：

2．包销期限届满，包销人必须按照约定价格购人尚未售出的房屋。

3．包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系，但由于买卖行为是由包销人与出卖人共同完成的，即包销人推销房屋、联系买受人，包销人将房屋买卖所获得的房屋价款中的包销基价部分支付给出卖人，剩余的超出包销基价的差额部分按比例分留给自己，因此，包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人，只是包销人的销售行为隐藏在买卖合同的后面而已。

（二）涉及包销商的案件处理规范