房屋交付使用后的风险责任承担思维导图

在大多数情况下，标的物所有权改变与实际占有状态改变是一致的，但在个别情况下，这两种情况并非一致。对此，理论界有两种观点：第一种认为，标的物的风险随所有权的转移而发生转移，标的物所有权转移于买方之前，标的物的风险由卖方承担，但所有权一旦转移于买方，则不论货物是否交付，都应由买方承担风险，但如果由于买卖双方中任何一方的过失，致使交货迟延，则货物的风险应由有过失的一方承担。第二种认为，标的物的风险随实际占有状态的改变而改变，标的实际交付时间为标的物风险负担转移的确定标志，而不论标的物所有权是否转移均由标的物实际占有者承担风险。

根据司法实践，我们认为应按第二种观点处理相关争议，其理由为：

（二）实际占有人对标的物负有妥善保管义务。在标的物毁损、灭失的情况下，如果风险归于所有人，则所有人若要求实际占有人承担责任，则负有证明实际占有人存在过错的责任，这显然是非常困难的，也是非常不合理的。

（三）将风险归于实际占有人，能让实际占有人提高对标的物的注意义务。而对上述合同法条的分析，在所有权改变与占有状态改变不相一致的情况，《合同法》对于风险的处理显然也是采取第二种观点。而对于房屋买卖，《商品房买卖解释》第11条第2款规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。显然，该规定是与合同法的规定相一致的，并作了进一步的明确：风险随占有状态的改变而改变。

引用法条