房产产权登记的效力问题思维导图

因此，我国的商品房的交付必须以办理产权过户为标准，在办理过户之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的产权仍属出卖人，而不属于买受人，买受人并不能以合同或占有方式来对抗善意第三人。但是，在商品房的买卖实践中，有一种习惯做法，即所谓的“交钥匙”，对此种行为在商品房买卖合同的履行过程中具有何种性质、处于何种地位、具有何种法律效果，是一个值得研究的问题。

实践的“交钥匙”行为，其法律性质以及产生的法律效力问题，是房地产纠纷案件中一个有争议的问题。在实践过程中，交钥匙的时间一般由双方当事人在预售合同中予以规定，这样做，一方面便于买受人尽快占有房屋，以便装修和入住，避免该房屋在领取产权证之前被闲置；另一方面，办理产权证涉及一系列行政行为，如先由建委、规划局、公用事业管理部门等部门对开发楼盘进行包含绿化、公用道路建设等的综合验收，然后再由出卖人向房产管理部门申请办理过户手续，对此一系列行为所需要的时间，出卖人是无法控制的，因此，出卖人一般在合同中以规定交钥匙时间作为其向买受人交付房屋的时间，以减轻逾期交房的压力。这样做，对双方当事人都有好处，亦不损害其他人利益，对这种行为，应予肯定。

《商品房买卖的解释》第11条规定第1款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。这里的交付使用即为“交钥匙”行为，但此行为是否为法律上的交付？答案显然是否定的：1．如上所述，《城市房地产管理法》明确规定房屋的转移必须以办理产权过户为准；2．交钥匙仅完成了实物的控制转移，而其他权益尚未交付，如综合验收合格、产权证等。因此，交钥匙行为不能被定义为出卖人的交付行为。但此种交付行为又是一种怎样的法律行为？我们认为，这只是一种占有行为。虽然我国法学界对占有分成事实说与权利说。事实说认为占有是一种，是对物有事实的管领力，这种事实如同权利一样受法律保护。而权利说则认为，占有是与使用、收益、处分共同构成所有权的四项权能，是民事权利之一。不论基于事实说还是权利说，占有都是受法律保护的。但在此解释中，我们认为适用权利说更为方便。由于买受人占有房屋是基于合同，因此，该占有是具有法律的原因，是一种有权占用。并且这种占有是附带了使用权的占有。也可理解为，此交付使用是出卖人将商品房所有权的部分权能进行了事先交付，但买受人还不是商品房的产权人。

（一）由于买受人还不是商品房的产权人，其对出卖人只有债权，即享有房屋产权的期待权，占有状态并不能改变这一事实。由于债权只能约束合同相对方，不能对抗合同外第三人。例如，出卖人将房屋出售给善意第三人，并办理了产权过户手续，则该债权以及占有状态均不能对抗新的产权人。如果第三人恶意，则依据《合同法》第52条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《商品房买卖解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。因此，该买卖行为无效，但导致该买卖行为无效只是基于先前买受行为的存在，而与是否具有占有状态无关。

（二）由于该种占有实际导致买受人实际管领了标的物，并使用了标的物。买受人实际上从领取钥匙开始还使用了公共部分、物业服务，并享有了业主权利。因此，买受人从领取钥匙开始就可行使业主权利，并应按规定交纳物业管理费用。

（三）由于买受人事实上占用使用该房屋，出卖人就开始承担标的物的瑕疵担保责任。如果交付使用时或能够证明房屋于交付使用前就存在瑕疵，则出卖人应对标的物的瑕疵予以消除，关于标的物转移时是否存有瑕疵，应由买受人负举证责任。《合同法》规定了买受人在受领标的物进行验收的义务，如在合理期间内或两年内未验收并通知出卖人的，视为标的物无瑕疵。其中《合同法》第157条规定：买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。第158条规定：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。由于商品房作为特殊的商品，直接关系人民的生命、财产安全，所以国家对商品房实行强制验收，无商品房无法通知质量验收，则不能上市交易。因此，买受人不存在进行验收的问题。但房屋一旦交付使用，即意味着材料的损耗、配套设备的老化的开始，因此房屋的质量保证期间也应从交付使用时开始起算，否则对出卖人而言，是不公平的。

引用法条