赠与房产，先验资格思维导图

限购令颁布之后，笔者在房屋交易市场上走访时发现，许多被“限购”的购房人想出新招，业主与购房人私下达成协议，业主通过赠与的形式将房产交给购房人，并办理房屋转移登记手续，这样一来，购房人可以不受“京十五条”的限制，只要“不差钱”就能购房。

随后，一些区县的房产权属交易部门逐渐对“房产赠与”制定了相应的办理细则。据了解，海淀、丰台、昌平、大兴等区曾出台临时规定，无论受赠方是否符合购房条件都不予以办理赠与。东城区房地产交易大厅的工作人员曾表示，名下有一套房的外地家庭和名下有两套房的京籍家庭，如果是以赠与的名义办理过户不能操作。对名下无房的外地家庭和名下有一套房的京籍家庭可以办理赠与过户，但如果受赠方是外地人，按照新政同样需要提供在京连续五年以上的纳税或社保证明。通州区则规定，只有直系亲属间才可以办理赠与，非直系亲属不予以办理。

根据昨日发布的《通知》规定，房产赠与的获赠人必须具有购房资格。业内专家表示，资格验证条款是完善房屋登记制度的一个重要方面，有效避免了一些购房人“曲线购房”所带来的风险。

据住建委服务热线的工作人员介绍，与各区县的房产权属交易大厅里有对应的网签窗口。以往，买卖双方在房产交易的过程中，需先到网签窗口办理登记，5个工作日后如接到交易部门的通知，才可办理过户。今后，以赠与形式办理房产过户的双方，也需先到网签窗口办理登记，交易部门在验证获赠人具备购房条件之后，会出示一个相关的许可证明，获取证明后，赠与双方才可办理过户手续。

《通知》还对2011年2月17日以后申请办理房产转移登记手续时需补交的材料作出了相关要求。经核对材料，如申请人登记时提供的原件与通过购房家庭资格核验时留存的复印件相符的，房产部门予以受理，否则不予受理。此外，已通过购房家庭资格核验并网上签订购房合同的，各房屋登记部门需收取缴纳个人所得税完税证明，不再收存已交纳社会保险的纸质证明。据了解，由于社保系统已经联网，市住建委再次提醒购房人无需携带社保纸质证明。

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继承房产仍不受限

按照市住建委此前下发的执行细则显示，继承房产时不受限制，不用通过网签系统确认过户资格。为何继承就不受限，而接受赠与则需要受到资格限制?对此，北京雄志律师事务所律师关键称，一直以来，法律很难界定“赠与”这种行为，因此，很多人借“赠与”之名行买卖之实是常有的事情。在房地产界，赠与行为同经济交往密切相关，“赠与等同于买卖”被视作行话，因此，验证被赠与人的购房资格实际上是对“赠与”行为的一种更明确的界定，即在房产权属转移的过程中将“赠与”视作买卖。

关键认为，继承之所以不受限购令限制，一方面是因为继承行为有《继承法》这样的专门法律条款做明确界定，而“赠与”法律关系仅由民事法律来调整。另一方面，继承是以被继承人死亡为既定事实，与经济交往有明显的距离，不能与买卖行为等同。而类似“假离婚”这样的与经济交往有关联的行为日后或将同样受到限购令的约束。

引用法条