开发商延期交房至一定期限消费者可退房思维导图
买房并开始还贷，到交房日期却看不到房
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思维导图大纲
开发商延期交房至一定期限消费者可退房思维导图模板大纲
米女士于2009年11月份购买了一套面积为89平方米的商品房，合同约定房屋单价为4800元/平，米女士于合同签订之日交付了30%的房屋首付款，其余部分采用贷款的方式支付，米女士在贷款获得审批后开始还贷。
对于交房日期，合同中有明确约定，2010年7月1日交房，但是到了7月1日，该商品房尚未建成，米女士找到开发商，开发商称由于天气状况导致实际开工日期比正常情况下要晚一个月，为了保证工程质量，所以工期延误了，开发商向米女士保证半个月内一定能交房，于是米女士又等了半个月，可是没有想到半个月过去了该楼盘仍然没有建成。米女士再次找到开发商，这次开发商坚称不是自身原因导致的，而是由于施工方内部发生了矛盾，所以开发商也是受害者，要让米女士与开发商一同找施工公司商谈，可是施工公司拒绝与米女士等购房者进行商谈，与开发商进行了谈判，之后开发商称与施工公司的问题没有解决，不能确定具体的交房日期，至于违约金由于是施工公司导致的，开发商向施工公司索要后会向购房者支付违约金。可是米女士总觉得有些地方不对，难道开发商与施工公司的问题迟迟不解决，米女士的房屋就迟迟不交吗，米女士是否可以按照合同约定要求开发商支付违约金或者退房?
律师分析
可要求赔偿违约金，但首付款可能打水漂
长春房产律师邱刚认为，施工公司与开发商存在矛盾纠纷并不能影响米女士等购房者与开发商之间合同的履行，开发商不能以此为理由推脱，开发商必须承担法律责任。开发商延迟交房达到一定的期限米女士可以要求退房。
邱刚律师认为，开发商与施工公司之间以及开发商与购房者之间是两个不同的法律关系，开发商与施工公司之间形成的是建筑工程施工合同关系，开发商与购房者之间是商品房买卖合同关系，两者是独立的。
开发商与施工公司之间存在矛盾，是导致开发商履行买卖合同过程中产生违约行为的原因，但是这种原因并不是不可抗力，不能构成免责事由，开发商必须对购房者承担延迟交房的违约责任。至于开发商与施工公司之间的纠纷何时能够解决以及是否能够解决与购房者并无直接的关系，米女士可以依据合同和法律法规要求开发商承担违约责任。
律师提醒
免除违约责任，只能基于不可抗力
邱刚律师提醒购房者，购房者与开发商之间是独立的商品房买卖合同关系，双方在履行合同过程中必须严格履行合同义务，如果单方不履行合同义务或者履行合同义务达不到约定标准的，守约方可以要求违约方继续履行约定，让违约方采取补救措施，或者赔偿损失。违约方可以免除违约责任的情况只能基于不可抗力。而不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，通常指自然灾害等。违约方的违约原因如果不是基于上述事由，而是由于第三人的行为导致的并不能免除其违约责任。
法律依据
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
2.《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
3.《中华人民共和国民法通则》
第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
引用法条
[1]《中华人民共和国合同法》 第九十四条
[2]《中华人民共和国民法通则》 第一百零七条
[3]《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条
[4]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
沪公网安备 31011502019485号
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