以违约对抗违约双方受害思维导图

当前，商品房市场越来越规范，大多数企业重视企业形象，老老实实地履行合同；消费者的法律意识也在不断加强。但是大量的房地产诉讼表明，违约现象依然很严重。这说明一些企业和个人的合同意识依然很淡薄。一个典型的现象就是以违约来对抗对方的违约行为。在此我们将通过一个典型性的案例来分析其法律内涵及法律后果。

合同订得明白无误

A房地产开发公司与汪某于1999年10月签订了商品房买卖合同，约定：汪某购买A公司开发的商品房一套，总房款40万元，于同年10月中旬交首期款29万元，余款11万元按A公司通知自行办理按揭贷款，房屋交付时间为同年12月底，逾期付款A公司有权对逾期应付款按月息1%利率标准向汪某主张违约利息；逾期10日后，A公司有权终止合同，并向汪某按实际应付款的1%追索违约金。A公司未按规定日期将房屋交付汪某，逾期两个月内，汪某有权按已交付房款的1%向A公司追究违约利息；预期超过两个月，A公司要按实际应付款的2%向汪某支付违约金，合同继续履行。

以违约对抗违约终上法庭

合同签订后，汪某依约交付A公司首期房款29万元，A公司于2000年11月底将房交付汪某，迟交房12个月；A公司于1999年10月向汪某收取7000余元代办11万元的按揭贷款，由于汪某原因未能办成，同年11月底该款退还汪某。此后A公司催要11万元余款，汪某以A公司逾期交房，且在房屋居住过程中发现质量问题，协商未果为由拒付。为此，A公司起诉汪某立即给付欠款11万元，并按合同约定月息1%标准支付违约利息33000元。汪某则提出反诉，并对房屋质量问题提出鉴定申请，要求A公司支付逾期交房12个月的利息34800元、违约金5800元及维修房屋。经委托鉴定，房屋修缮费用为21000元。

汪某认为，A公司违约在先，自己不应承担逾期付款的违约责任，坚持A公司不修房就不给付欠款的主张及反诉请求。

法院判决违约双方各负责任

法院审理认为，双方签订的商品房买卖合同依法成立，对当事人双方均有约束力，双方应各自全面履行合同义务。A公司按约定履行了付款通知义务，而按揭贷款手续未办成并非A公司原因造成，故汪某应尽给付欠款义务，并承担逾期付款违约责任。但因A公司对1999年12月至2000年4月30日间逾期付款利息的主张，未在举证期限内出示曾向汪某主张过权利的证据，已超过法定诉讼实效，依法不予支持。A公司未按约定交付房屋系违约行为，应当承担相应的违约责任。但是，按照合同法，该合同的违约利息与违约金并非并列适用，故汪某反诉A公司支付逾期交房利息的请求不予支持。房屋的质量问题，A公司负有维修义务，房屋的维修按鉴定结论确定的方案进行，对于房屋维修期间给汪某造成的搬家及误工损失A公司应予适当赔偿。关于汪某以A公司违约在先，且不履行维修义务作为不同意承担逾期付款违约利息的抗辩理由，于法无据。故依据《民法通则》、《合同法》的规定，判决汪某给付A公司欠款110000元，并支付2000年5月1日至2002年4月30日间的逾期付款违约利息26400元。A公司给付汪某逾期交房违约金5800元，并按鉴定结论确定的维修方案对汪某住房进行维修，逾期给付汪某维修费21000元由汪某自行维修，一次性给付汪某4000元作为维修期间经济损失的补偿。

该案表明，合同违约的结果，是当事人双方都要承担责任，双方受到损害。尽管A公司违约在先，但是汪某照样要承担违约责任。另外，当事人要及时维权，不要坐失良机，由主动转为被动。如果A公司及时行使诉权，就不致因超过法定诉讼时效而失去法律强制力的保护；汪某如果及时行使诉权保护自己，不仅能够享受到权利，而且不致因承担违约责任而抵消自己应享有的权利。

如此判决依据是什么？

有人想不通，开发商延误了交房日期，且拒绝修缮问题房屋，是购房人拒交房屋余款的重要原因，为什么购房人还要担负逾期付款违约金呢？

关于合同义务的履行，我国《合同法》第8条、第60条第一款明确规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。另外按照《合同法》第66条、第67条、第68条、第69条关于同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权的规定，由于合同一般多约定购房人的付款义务应履行在先，房屋质量问题只能在实际交付使用后发现，购房人不具备行使上述抗辩权的条件，故购房人怠于行使诉权保护自己而采取拒付房款的行为，明显是违约行为；而开发商拒绝履行修缮义务，同样构成违约。

关于违约责任的承担，我国《民法通则》第85条、第106条第一款、第111条、第112条、第113条、第114条做出了明确的规定，违反合同或不履行其义务的，应当承担民事责任；都违反合同的，分别承担各自应负的民事责任。我国《合同法》第107条、第108条、第112条、第113条第一款、第114条、第115条、第119条、第120条也做出了更加明确、具体、完善的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在履行义务或采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。

由此可知，当事人任何一方怠于行使权利，以自己的违约消极对抗对方的违约行为，结果只能是牺牲自己依法应当享有的权利。

那么，A公司为什么在获赔逾期支付违约金的时间上被削去了一段？我国《民法通则》第135条、第137条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算，2年之内，如果合同当事人怠于行使诉权，就会因为超过法定诉讼时效，使权利失去法律强制力的保护。

上述判例给人们的启示在于，第一，在市场经济条件下，人们要严守诚信原则，严格依法规范自己的民事行为，全面履行合同约定的义务，依法保护自己的合法权益。第二，提醒人们要提高法律意识，正确理解法律，法律是公正的体现，是立法宗旨在个案中的具体体现，而法律的立法宗旨是惟一的，是不以个人的理解、意识为转移的。只有懂法，才不至于走进误区，乃至自招损失。

引用法条