因第三人买卖不能可以返还定金吗？思维导图

2008年4月10日，任英(化名)与被告成都某房产公司达成购买被告楼盘一套住房的意向。同日，双方签订了“定购书”，任英交给开发商定金2万元。双方约定，应于同月17日前签订《商品房买卖合同》。但在19日，2007年就与任英离婚的霍刚(化名)，冒用前妻签名，向开发商提供了《情况说明》一份，载明任英自愿将“定购书”和收据更名为霍刚。

法院审理认为，2008年4月10日双方签订了“定购书”，双方之间形成定金合同关系。第三人霍刚虽系任英前夫，但开发商并没有提供证据证实霍刚与其签订的“定购书”、《商品房买卖合同》以及霍刚提供的《情况说明》，事前得到任英的授权，事后也未得到她的追认。被告作为房产公司，在商品房预售过程中，有审查任英授权是否真实的义务。“原告在向被告交纳定金后，应该及时与被告联系订立商品房买卖合同的事宜，而原告迟至1年多的时间才发函要求被告解决房屋预售问题，原告也存在一定过错。”法院同时认为，双方虽在订立商品房买卖合同上都有一定过错，但总体是由于第三人霍刚弄虚作假导致。最后，法院判令开发商返还定金2万元。

“在商品房买卖中经常发生双方成立定金合同关系，一方交纳了定金，因为对方的原因，未能履行订立商品房买卖合同的情况。”承办法官解释，此种情况下，一般要对违约方适用双倍返还的定金罚则。但根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“本案中，双方当事人虽然在订立商品房买卖合同的问题上都有一定过错，但主要还是因为第三人的原因，导致合同的双方当事人未能履行订立商品房买卖合同，故不适用定金罚则。”法官说，被告只需将原告的定金返还即可。

[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》