质量瑕疵开发商应按合同履行义务思维导图

杨先生购买了一套商品房，但在验收时发现所购房屋存在房号不符、卫生间及厨房严重漏水，水管排列位于楼板下等问题。杨先生当即要求开发商立即整改，整改完毕才能收房。但在超过交房期限三月后，开发商仍未将房屋存在的质量问题解决，故杨先生要求与开发商解除曾经签订的《预售商品房买卖合同》。可是开发商却辩称该房屋已经通过了建设、设计、监理、施工单位的验收，是合格的房屋，杨先生房屋的问题是交付后的保修问题，开发商只需承担保修责任即可。因此，开发商拒绝解除合同，并称如果杨先生坚持单方面解除合同，则视为违约，要承担违约责任。在此种情况下，杨先生是否可以解除合同呢?

律师分析

首先可以明确的是，杨先生在这种情况下是可以提出解除合同的，而且不构成违约。

房屋质量是否合格除了要经过相关部门的验收外，还应该经过买受人的验收。通过相关部门的验收是房屋可以交付使用的最基本的条件。此外，房屋在交付时应当具备正常使用的条件。购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。杨先生验收房屋时，发现房屋存在着房号不符，房屋漏水等现象，杨先生遂即要求开发商整改，可是开发商迟迟没有整改完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”同时根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，只要存在商品房质量不合格即质量问题严重影响正常居住使用的情形，即应认定为“当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的违约情形，买受人可以要求开发商承担合同解除这一违约责任承担方式。所以杨先生要求解除合同是完全合理合法的。

其次，在这里还要指出的是，开发商认为杨先生的房屋的质量问题他们需要承担的是保修责任，这一观点是错误的。开发商向购房人交付的房屋应该是符合条件并且可以正常使用的房屋，交付前发生的质量问题应当由房屋出卖人，也就是开发商负责整改完毕后方能交付使用，而房屋交付使用后发生的质量问题才属于保修责任的范围，两者是不能等同的。在该案中，杨先生在房屋交付使用前就发现了多处质量问题，而且每一项都影响正常的居住。开发商没有在限定期限内整改完毕，已经属于违约。

律师提醒

现下是一个买房热的时期，开发商在交付房屋之前应该本着诚实信用的原则，按照合同自觉履行自己的义务，避免他人损失的同时也避免企业的损失。

引用法条