开发商卖房私送阳台无效引纠纷思维导图

阿华称，自己被阿辉的这个花园折磨得苦不堪言。每当刮风下雨时，露台上的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进他家里;阿辉在露台上建了一个鱼池，内设假山，并安装有水泵、供氧机，这些机器的马达轰鸣声也对自己的睡眠产生一定影响。

为此，阿华及其他业主曾多次上门找阿辉协商解决，但均遭拒绝。阿华无奈，一纸诉状将阿辉告上了法庭。法庭上，阿华称露台是属于业主共有，阿辉无权私自占为己有;阿辉持续堵塞公共通道严重侵害了自己的合法权益，因此请求法院判令阿辉恢复露台原状。

阿辉则辩解称， 2000年与开发商签订购房合同时，约定将露台的使用权交给自己专有使用，“我向开发商支付了比其他业主更高的价钱，这其中就已经包含专用平台的使用费。”

法院受理该案后，法官实地考察了争议露台，发现阿辉所有的27楼住宅外有一走廊与露台相通。他们的《房地产权证》中房屋平面图上载明，该走廊为公用走道。而露台的水声以及飞虫等，确实对阿华等业主的行活造成一定影响。今年2月，禅城区行政执法局也曾对阿辉作出《行政处罚决定书》，认定他违法搭建棚屋并要求他自行拆除。

据此，法院认为阿华的诉讼请求合理，于是一审判决阿辉停止占用该露台及公用走廊，并恢复走廊以及露台的原状。阿辉不服提起上诉，二审维持原判。

法官提醒

开发商“私送露台”无效

买房送露台是开发商惯用的手法，那么这种送露台的行为是否有效呢?昨日，记者采访了禅城法院房产庭负责人。

该庭长告诉记者，实践中，建筑物购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，或者忽略其存在。因此，造成共有部分被开发商任意处置，致使造成大量纠纷。实际中，露台的设计功能就是作为整幢楼宇的消防通道使用。这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同所有，共同使用，除非在房屋规划时经有关部门审批，由部分业主专有。

因此，买商品房的业主需注意，对于买顶楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”，需要尽到审慎义务，查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。开发商在没有特别规划露台的所有权和使用权的情况下，却在卖房时私自将露台送给业主专有，是无效的。

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