陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案思维导图

原告：陈德俄，男，７４岁，原系海南省文昌县人，现为新加坡国籍，住新加坡联邦道。

被告：陈德群，男，７１岁，海南省文昌县人，农民。

第三人：海南省琼山县大致坡供销社。

法定代表人：王英平，主任。

原告陈德俄诉被告陈德群侵害房屋所有权纠纷一案，向海南省原琼北中级人民法院提起诉讼。

原告诉称：１９４６年，原告出资委托被告陈德群在海南省琼山县大致坡圩北街建房一处。房屋建成后，原告又委托陈德群代管，以备年老返乡后居住。１９８７年原告得知此房被陈德群出卖给第三人，即向政府有关部门申请解决，未有结果。请求法院判令被告将此房返还原告。

被告辩称：原告所诉基本属实，但卖房一节事出有因。此房于１９６１年被台风刮坏，当时被告无钱修理，第三人大致坡供销社趁机迫使被告卖房，并将其写好的买卖契约连同买房款７００元交给被告之妻。此后，该房屋由第三人占用。被告同意原告返还房屋的请求，所收房款被告可退给第三人，第三人则应将房屋返还给原告。

第三人称：讼争房屋是被告出租给原琼山县商业局大致坡营业部使用，后又自愿订立契约卖给营业部的，此事与第三人无关。被告辩称第三人迫其卖房不是事实。第三人不同意原告的诉讼请求。审判审判简介

琼北中级人民法院认为：讼争房屋原为原告陈德俄的合法财产，原告委托被告陈德群代管。１９６０年该房屋被台风刮坏时，被告因无钱维修，自愿将代管房屋出卖给原琼山县商业局大致坡营业部，是无权代理的民事行为。被告在出卖房屋后，已写信告知原告，原告对此直至１９８７年１０月前从未提出异议，应视为被告的无权代理行为事后已得到原告的默认。原琼山县商业局大致坡营业部在未报经县人民政府批准的情况下，擅自订立买卖契约购买房屋，是欠妥的。但是，鉴于营业部是在被告无钱维修的情况下买房，其行为是善意的、有偿的，买房后已将该房维修并增建了３间新房，并使用了多年，已失去返还的条件。原告对被告买房长期未表示异议、且在原房屋已不存在的情况下，提出返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。据此，琼北中级人民法院于１９９０年７月２６日判决如下：一、被告陈德群应将原卖房款７００元付给原告陈德俄；二、琼山县大致坡圩琼北街２４号讼争房屋归第三人琼山县大致坡供销社所有。

第一审宣判后，原告陈德俄不服，向海南省高级人民法院提出上诉。陈德俄的上诉理由是：１、陈德群的无权代理行为上诉人一直不知情，不存在事后默认的问题。原审对此认定缺乏证据。２、营业部明知该房屋的所有人是上诉人，陈德群仅为代管，上诉人从未授权陈德群卖房，因而营业部的买房并非善意，而是恶意侵害他人财产所有权。３、营业部买房既未得到上级人民政府的批准，至今也未办理所有权过户手续，该房屋买卖合同应为无效。４、营业部虽对该房屋进行过整修，但房屋的原形至今还存在，没有失去返还的条件。因此，原审判决是错误的。请求第二审法院认定该房屋买卖合同无效，将房屋返还所有人。被告陈德群在答辩中承认从未将卖房一事通知原告，坚持认为卖房是由第三人的胁迫造成，应由第三人承担侵权的主要责任。第三人琼山县大致坡供销社在答辩中称，房屋买卖合同是平等的，有偿的，虽未办理产权过户手续，但产权实际上早已转移，手续应属可以补办之列。

海南省高级人民法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第１９６条规定：“１９８７年１月１日以后受理的案件，如果民事行为发生在１９８７年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于１９６１年，应当适用当时的法律、政策。

本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。１９５１年４月１６日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。１９５６年１月１８日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈德群与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。陈德群应当返还因买卖房屋而得到的７００元。营业部应当返还陈德俄的房产。营业部虽对此房进行了修整，但第一进的原房和第二进的院墙仍在，增建了３间新房也在陈德俄原有的宅基范围之内，并未丧失返还原物的条件。营业部修房所花费用，扣除被其拆除原第一进东墙所需费用６８９．２０元，其余１５７８．０８元应由房屋所有人陈德俄予以补偿。营业部返还房产的义务和接受修房费用的权利，应由营业部被撤销后的权利义务承受人，本案第三人琼山县大致坡供销社承担和享有。陈德俄的上诉有理，应予采纳。第一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当改判。据此，海南省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，于１９９１年５月９日判决：

引用法条