债权抵押卖房房主中介玩猫腻过户经适房思维导图

但是，国家对于“转商”有明确规定，必须是购房已满5年的经适房才能通过这种方式合法变为商品房。对此，小朱也有其他的方式规避政策。

“国家此次出台的通知对经适房的规定非常严格。但很多经适房没有达到5年年限，无法通过‘转商’出售，但业主急于出售，这样可以通过债权抵押来做掩护。”他告诉记者，一处未满5年的经适房虽不能上市交易，但买房人可以按市价私下向卖房人支付全款，然后双方做一次全款公证。

“卖房人可以写一个‘欠对方100万元’的欠条，说将经适房抵押给买房人。等房屋满5年以后再过户。尽管这样是违规操作，但也有不少房主这样做。”他表示，债权抵押方式在经适房买卖中是众人皆知的“潜规则”，近几年上升势头十分明显。但他也表示，这种做法风险很大，“一般是熟人、朋友之间才敢做。”

对于通过债权抵押暗箱操作的购房方式，华伦律师事务所律师田媛媛表示，这种做法风险巨大，购房者一定要谨慎。

她表示，《物权法》对于房产的抵押采用的是登记认可方式，只有到房管所进行登记备案后才能认可房产抵押。因此，通过私下签订合同用抵押方式买卖房屋，只具有合同效力，而不能认为购房者合法取得房产。一旦发生纠纷，绝大部分购房者只能获得赔偿而无法拿到房产。

“由于目前房产升值太快，这种纠纷产生的可能性非常大。”她告诉记者：“卖房的人居无定所，根本都联系不上，怎么起诉?即使官司赢了，执行也非常难。”