房屋抵押未登记到期债权难保护思维导图

2003年6月，居民习某准备开办一家美容院，因缺少资金，便以自有的价值22万元的住房为抵押，向朋友宋某借款20万元。双方在借款协议中约定，习某年终归还借款本息，到期如不能偿还，就将抵押的房产变卖后优先偿还。习某在拿到借款后，当即将房屋产权证交给了宋某。但宋某没有按照法律规定及时办理抵押物登记手续。时隔10个月后，习某以自己的房产证遗失为由补办了房产证，并将其房屋、美容院设备等全部卖给了高某，双方办理了房产过户手续，而当时高某不知道房屋已被抵押。习某在得到房款后于2003年11月因涉嫌洗钱罪潜逃。宋某得知详情后，以该房屋已抵押为由将高某起诉到法院，要求被告退房。

法院经审理认定，依照我国法律规定，房屋抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起开始生效，由于该房屋未办理抵押登记，故不能对抗第三人，即高某善意取得该房屋的所有权应予保护，宋某要求高某退房的诉讼请求被依法驳回。

我国担保法第41条至第43条规定：“以无地上定着物的土地使用权、城市房地产、乡(镇)村企业的厂房、林木、航空器、船舶、车辆、企业的设备等抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”本案中，债权人宋某可能对上述法律规定不太了解，也可能是一时粗心大意，没有将抵押物房屋办理登记手续，不但没能依法讨回20万元借款，反而白白搭进了诉讼费。

房产属不动产，具有价值大、毁损风险小等特点，房产抵押是借款合同中最常见的担保形式。现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题。

一、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。我国《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。

二、未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定：“借款人以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”

三、未经共有人同意以共有房产作抵押。这样做不仅抵押关系无效，而且侵犯其他共有人的合法权益，由房产抵押引发侵权纠纷。

四、用于抵押的证件不齐全。房产抵押必须质押房产证和土地使用证，有的当事人只将房产证抵押，未将该房产的土地使用证抵押;或者只在抵押合同中规定以“某某房产作抵押”，而有效房产证件未交抵押权人掌握，致使抵押物失控，造成多头抵押的不良后果。