地役权和相邻关系思维导图

空间权制度的设置对有效利用

和保护土地资源有很重要意义

1、在建设用地使用权方面,首先第136条规定了空间权。依照第136条的规定, 建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立,这就是确定了空间权制度。空间权制度对有效利用和保护土地资源有很重要的意义。原来没有规定,但是实践中已经提出了很多这样的问题。这也涉及到了对136条怎样理解的问题。问题在于空间权是不是只能规定在建设用地使用权中,能不能单独设立?如在公园中修建地下停车场,是否非要将公园的地买下来才能修?单独利用地下空间行不行?公园的地是否属于建设用地、是否可以设立空间权还存在问题。即便能设立,能不能转让?这些问题都需要通过配套法律法规解决。再比如,户外广告的利用空间问题,其归属怎样界定,还没有完全解决。

2、严格限制建设用地土地使用权的划拨,规定在第137条。我理解这是强行性规定,若违反该规定订立建设用地使用权出让合同,合同无效,因为它直接损害国家利益。法院也在考虑对这个问题作出司法解释。

3、第149条是一个重大的制度创新,规定了住宅建设用地使用权期限届满自动续期制度。这是为了强化对公民房屋所有权的保护而专门设置的特别规定。按照这一规定,首先应当区分住宅与非住宅建设用地,只有住宅用地才适用此规定。在建设用地使用权到期时,只有住宅用地才能自动续期延长。如果到期的不是住宅建设用地,而是商业或工业用地,就不能适用此规定。有人提出,综合开发、商住用地能否适用此规定?这就需要国务院法制办进行解释和解决。按照该规定,续期时房屋必须存在。第149条规定的本意在于确定“地随房走”的规则。尽管建设用地使用权有期限,但是只要房在,地就在。这也体现了房屋所有权的永久性,强化了对房屋所有权的保护。但反过来,如果房子不存在,“地权”就没有必要再延长了。

4、《物权法》第十四章设立了地役权制度。地役权是按照合同约定利用他人不动产,以提高自己不动产效能的权利。从实践看,很多情况下,不动产权利人都要利用别人的土地来实现自己的利益,比如在他人土地上建造设施。《物权法》在用益物权中规定了地役权,这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外的一种利用土地的方式。这种方式适用范围究竟有多大,还需要配套的法律法规作进一步解释。