房屋买卖合同案例分析思维导图

协议签订后，兰某依约进行建房，并取得西侧76.5平方米的土地使用及地上所建房屋。1998年8月9日，经曾某同意，张某、刘某与兰某订立《购房合同书》约定，兰某将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某，房款计104000元;兰某应在同年10月1日前将房屋交给张某、刘某，张某、刘某在收到产权证后交清余款20000元。

第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，兰某按约于同年10月1日交付房屋，张某、刘某按约支付部分购房款。1998年12月28日，张某、刘某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让，张某、刘某交纳土地转让金14168元。1999年1 月2日，张某、刘某付给兰某购房款104000元。

1999年3月10日，第三人曾某再次出具证明，内容：“座落在××路90号住宅一栋共八套，由曾某与兰某共建，其中西边土地产权原属曾某名下，现已划归兰某所有，一切办证费用均由兰某承担，曾某只是协助办理证件过户手续，其余与曾某无关。”

1999年 11月19日、2000年2月2日，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某先后向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10000元。兰某、第三人曾某未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。

[评析]：

因为本案的买卖合同是否有效是双方当事人争议的焦点，也是解决本案纠纷的首要问题。笔者试从原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题、本案的法律适用问题以及审理本案应注重的实际效果方面进行探讨，现分析如下：

两原告与被告签订房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，被告转让依法享有所有权的房屋，是其行使所有权处分权能的合法行为，未违反法律规定，即不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围和法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

同时，两原告已办理了土地使用权变更登记手续，只是因被告下落不明而无法办理产权证手续。因此，本案房屋买卖合同的标的物系出卖人享有合法所有权的房屋，且不违反法律、法规的禁止性规定及损害国家、集体和社会公共利益，应确认该房屋买卖合同有效。