合同中代理人与委托人的权利和义务思维导图

土地登记代理人的权利是由接受委托人的委托并签订土地登记代理合同而产生的。由于土地登记代理人进行的是民事活动，因此其权利的产生必须符合法律程序并受法律保护。所谓符合法律程序，就是双方当事人必须签订明确双方权利和义务关系的代理合同，并使合同的内容符合有关法律法规的规定。总的来说，土地登记代理人的权利主要有以下几个方面：

土地登记代理人有权利就其开展的土地登记代理活动所付出的劳动向委托人索取劳动报酬。获得劳务报酬是土地登记代理人最基本的权利。但土地登记代理人要求报酬应当以约定的委托事务完成为前提。劳务报酬的支付标准和支付方式应在土地登记代理合同中予以明确。但代理费的支付不应突破国家的有关规定。

(2)依法开展土地登记代理业务的权利。

在代理合同规定的授权范围内，依照法律规定，由土地登记代理人独立开展土地登记代理业务，即有权决定如何进行具体的业务操作。

(3)要求委托方提供相关资料的权利。

在开展土地登记代理业务过程中，土地登记代理人有权要求委托人提供与土地登记代理业务相关的已有资料，且应保证资料的真实性。

(1)按照委托人指示处理代理事务的义务

为委托人处理事务是土地登记代理人的义务，土地登记代理人应当依照委托人的授权指示处理事务，在开展土地登记代理合同中，委托人的授权指示可以表现为：①固定不变的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许土地登记代理人改变，土地登记代理人只能按照指示办理;②可以变动的指示。委托人指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许土地登记代理人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动;③任意性指示。委托人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许土地登记代理人视具体情况具体处理事务。

(2)及时告知的义务

土地登记代理人在处理委托人的事务时，应当按照委托人的要求随告处理事务的进展情况。处理事务完毕后应当向委托人报告处理事务的过程和应当交付委托人的有关文件及书证等材料。土地登记代理人向委托人报告处理事务的过程和结果应当视委托人的要求和必要性为限。

(3)维护委托人权益的义务

土地登记代理人不得与第三者串通或合伙隐瞒真相，损害委托人的利益。在代理过程中，土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益。

(4)将处理事务的收益和所得交付委托人的义务

由于土地登记代理是以委托人的名义开展登记代理业务的，所以在开展土地登记代理过程中获得的收益，包括钱财、物品以及孽息等，应当及时交付给委托人。无论以委托人的名义还是以代理人自己的名义，或者由第三人取得的收益都应交付委托人。