重构我国业主自治模式的新进路思维导图

民法规定，公司有社团性质，公司以团体的名义对外行使权利承担义务。比如股份有限公司，股东以个人财产入股，通过放弃财产权的方式取得股东这一身份权。公司以团体的名义对外行使权利，并以公司的所有财产向债务承担有限责任。在物业管理中也存在类似的法律关系。业主通过购买房屋，获得了参加业主大会的权利，也由此获得了类似公司体系股东大会中股东的身份，对外行使权利时以小区的名义出现。鉴于两者的相似性，可以借鉴公司的一般规则构建物业小区管理的内部法律关系。

公司的治理模式充分体现了权利的制约和平衡。股东大会作为最高权利机关，是股东参与公司内部重大决策的组织形式。董事会由股东大会选举产生，负责公司业务的经营管理，是公司的执行机构。

鉴于物业小区和公司的相似性，须引入业主团体这一概念。业主团体即指由全体业主组成的社会团体。业主团体的内部构造可以设计为：业主大会是团体的决策机构，业主委员会是执行机构，它们均以业主团体的名义对外行使权利。因此，业主大会不是诉讼主体，业主委员会也不是诉讼主体，在法理上具备民事法律人格的是业主团体。

我国现行物业管理立法上，并没有直接规定业主团体这一概念，而只是设定了作为意思决策机构的业主大会和作为业务执行结构和代表机构的业主委员会。因而，关于业主团体的概念及其性质并没有被广泛深入地讨论。如果否认该业主团体的存在，则现行各地立法所规定的作为全体业主代表机构的业主委员会就缺少一个被代表的主体。高富平、黄武双编著：《物权权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第120页。 为了解决这一问题，很多学者主张将业主大会视为业主团体。作者认为，这一主张是可以接受的，也就是说在观念层面上，将业主大会视为一个团体，而在实际操作中，业主大会又发挥着决策的功能。

首先，业主委员会并非由全体业主组成，而仅仅是由部分业主代表组成，不能代表全体业主。其次，业主委员会并没有独立的财产，也就无法承担民事责任。因此，业主委员会只能作为业主大会的代表机构，而不能作为业主团体。对此，有必要引入业主团体这一概念，作为业主委员会对外民事活动的实质法律主体，为全体业主及业主委员会法律责任的最终承担者。

由于各国的社会条件、传统习惯不同，各国的法律对业主团体性质的规定大不相同，归纳起来主要有三种：

这种模式承认全体业主组成的业主团体为法人。法国、新加坡的立法属于此种模式。《法国住宅分层所有权法》规定：如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。而且该两名以上区分所有权人团体与法律上系当然构成团体并各自成为该管理团体之成员星野英一著：“管理团体”，载其所著《民法论集》第六卷，有裴阁1986年版，第160页，转引自陈华彬著：《现代建筑物区所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第229页。 .该团体性质上属于享有法人人格的团体。其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，并能进行诉讼活动高富平、黄武平著：《物权权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第 118 页 . .依此可知，法国在立法上认为，全体业主当然构成具有法人人格的业主团体。新加坡现行法律规定：区分所有权人管理团体在登记官的“区分所有权一览书”上登记的同时就自动设立。该管理团体可以缔结任何契约，或就有关涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼的原告或被告稻本洋之助监修著：《公寓管理之考察》，第22页，转引自陈华彬著：《现代建筑物区分所有》著，法律出版社1995年版，第236页。 .此外，我国香港地区也是采用此种模式。

这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格。德国《住宅所有权法》规定，住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体，即管理团体，而不是当然在法律上结成住宅所有权人共同体稻本洋之助监修著：《公寓管理之考察》，第22页，转引自陈华彬著：《现代建筑物区分所有》著，法律出版社1995年版，第230页。 .由此可见，德国不承认业主团体具有法人人格。在德国法中，业主团体不具有完全的民事权利能力，因而不是法人，但其又获得了一种独立于业主的法律地位，这又为其法律地位留下了一定的解释空间。学者们对这一团体法律性质的解释有以下几种学说：第一，“合伙说”。第二，“折衷说”。该学说认为该管理团体应视其规模、目的而定其性质。管理团体如仅对建筑物物理的设施加以管理，其于性质上即属合伙；若除对建筑物物理的设施施加管理外 ，并对区分所有权人所为之居住行为予以管理，其性质上即应属于无权利能力社团。第三，“非法人团体说”。该学说认为其属单纯的非法人团体。第四，“无权利能力社团说。”此为通说。由于这一团体有其固有的财产并能因此承担一定的独立责任，因此，此团体仍可作为权利义务的归属点，并可以以自己的名义对外发生法律关系王泽鉴著：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版，第261页。 .

目前，我国物业管理的相关立法上并没有规定业主团体这一概念，业主团体还只存在于理论讨论上或观念之中。如上所述，这种状况导致了逻辑上的混乱，也是目前我国业主团体自治法律关系混乱的原因之一。因此，有必要借鉴国外立法模式，引进业主团体这一概念来理顺业主自治法律关系，重构我国业主自治模式。

（一）业主团体应具有民事主体资格

（二）业主团体成立须进行登记

（三）业主团体的下设机构

（四）业主团体的性质应定位为非法人团体

[1]《中华人民共和国物权法》

[2]《物业管理条例》