论对被拆迁房屋评估报告的审查思维导图

为了加强对城市房屋拆迁的管理，规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，国务院和建设部先后颁布了《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《指导意见》）。但在实践中我国房产评估仍然存在诸多弊端。

（一）评估机构缺乏中立性。以前房地产评估机构都是房地产管理部门的内设机构，2000年建设部出台的《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》，要求各评估机构应当严格按照《公司法》和《合伙企业法》的规定，组建有限责任公司或合伙企业，使之规范化、科学化。经过改制后的评估机构，虽然在一定程度上改变了传统上的指令性评估的不公正性，但房地产评估机构表面上已经和房地产管理部门脱离了关系，由于利益的驱动仍然与房地产管理部门藕断丝连。另外大多数拆迁人与房地产管理部门业务上经常往来，关系密切，利益互补，而被拆迁人与房地产管理部门的关系却是仅此一回。显然受到利益和生存的驱使，房地产评估机构很难保持中立。《指导意见》第七条规定“拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托……”，在竞争日益激烈的今天，评估机构大多是通过各种关系和渠道争得拆迁人的委托，当然就会屈于委托人的压力，通过牺牲被拆迁人的利益来换取与拆迁人建设和保持良好的关系，以谋求更大的利益，这样难免就会出现评估上的“偏颇”。

（二）评估机构和评估师的法律责任过轻。目前我国评估机构的组织形式只有合伙企业和有限责任公司两种，由于合伙企业中各出资人需要承担无限连带责任，大多数评估机构都成立有限责任公司，享有利润和承担风险仅以其出资额为限对外承担有限责任，而成立一个咨询类有限责任公司只需注册十万元即可，三、五人共同出资十万元的注册资金对外承担有限责任，对评估机构的制约微乎其微。再者《指导意见》第二十七条规定的七种违法情形，应依照《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》的规定进行处罚，而实施处罚的机关是当地房地产管理部门，由于他们之间存在着千丝万缕的关系，对评估机构和评估师实施处罚真是少之甚少，即使处罚，其幅度也不会太大。正是由于法律责任过轻和评估市场中的不正当竞争现象的盛行，这种机制很难保证评估报告的公正性。

（二）从评估报告的实质内容审查评估报告。评估报告的内容是否客观、真实是审查的重点，这也是对证据真实性的审核。法官应当着重审查评估报告的内容是否客观、真实，只有透过现象看本质，才能有利于鉴别评估报告的真伪。（1）审查评估报告中房屋拆迁的价格构成。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补助费以及被拆迁的房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以另行通过委托评估确定。如果评估报告将被拆迁房屋的房地产市场价格和其他补偿金额混淆在一起，则该评估报告不能采信。（2）审查评估报告所考虑的因素和所参考的依据。根据《指导意见》第三条的规定：“拆迁估价是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。”区位主要考虑交通状况、配套设施、人文环境所占用的面积等因素；用途主要考虑是住宅用房、商业用房还用工业用房；建筑面积主要考虑是主建筑和附属建筑。被拆迁房屋的估价还应当考虑被拆迁房屋所在地的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，参照当地市场价格进行评估。另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风等。否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。（3）审查评估报告是否考虑了不相关因素。被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断，至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。如被拆迁房屋是否是违章建筑就不必考虑，因为判断是否属违章建筑有诸多复杂的因素，按照职权法定化原则，是否违章建筑只能由城市规划部门认定。在实践中可能有部分合法建筑，部分建章建筑，如果委托人有特别明示和要求，则可以分别作出评估，而不需要评估机构直接去认定，应留给补偿安置裁决机关去裁决。再如评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素，造成拆除同一类房屋，因居住人口不一，导致被拆迁房屋估价上的差异，补偿标准也不一样。因此，如果评估机构考虑了不相关因素，则该评估报告就不能够采信。

引用法条