商品房预售合同审查要点与依据思维导图

审查预售合同，重点要审查出卖人是否取得商品房预售许可证明，起诉前没有取得预售许可证的，预售合同只能归于无效。未取得预售许可证的商品房存在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商一房二卖的风险。所以，购房人要审查开发商是否有预售许可证，不仅如此，还要审查所购房屋是否在预售范围，防止开发商利用前期或首期建成房屋的预售许可证欺骗消费者。明知出卖人无预售许可证而签约购房，不属于出卖人故意隐瞒情形，故预售合同无效购房人也不能要求双倍赔偿。

审查商品房买卖合同，一定要注意审查双方关于交房通知的约定要周密完善。买卖双方应保证在合同中记载的通讯地址和联系方式均为真实有效，任何根据合同发出的文件应该是书面文件，并且采取挂号信、特快专递的方式送达对方。

任何一方变更通讯地址和联系方式应当在变更后及时书面通知对方，否则承担不利法律后果，比如购房者变更联系方式而未通知出卖人，不能追究开发商逾期交房违约责任，而且在此情况下，开发商如果一房二卖的话，也难以实现双倍返还预付款的法律效果。所以大家在审查合同时候，一定要注意看看有没有关于送达的规定。

未经竣工验收或者验收不合格的商品房不得交付使用。认定房屋质量合格的标准应该以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如果未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件，购买人有权拒绝接受，由此造成逾期交房的，由开发商承担违约责任。

合同约定的交房日期如果房屋不符合交付条件的，购房人完全可以拒绝接受。实际的交付房屋日期应当以竣工验收为前提的。无《竣工验收备案表》无法办理产权证，而且发生质量问题后难以向开发商追责，许多买房人不知道该规定，往往在尚未竣工验收合格就入住了，事后发现质量问题往往陷入不利境地。